کتابچه راهنمای باتیس برای راه اندازی کسب و کار در لهستان
این کتابچه منبع دقیقی است که برای کمک به سرمایه گذاران بالقوه، کارآفرینان و صاحبان مشاغلی که لهستان را به عنوان مقصد تجاری بعدی خود در نظر می گیرند، طراحی شده است. این یک نمای کلی از چشم انداز کسب و کار لهستان ارائه می دهد و بینش های مهمی را در مورد جنبه های […]
فهرست مطالب
چهار منبع ثروت در سرمایه گذاری ملکی
وقتی فردی تصمیم می‌گیرد که به عنوان سرمایه‌گذار در حوزه املاک و مستغلات فعالیت کند، ممکن است تمایل داشته باشد که به طور خاص بر روی خرید و فروش خانه‌ها تمرکز کند. این روش می‌تواند جذاب باشد، زیرا امکان کسب درآمد سریع از طریق فروش ملک‌های بازسازی شده وجود دارد. اما این نوع سرمایه‌گذاری ممکن است به ایجاد یک شغل منجر شود تا یک سرمایه‌گذاری پایدار، زیرا درآمد تنها زمانی به دست می‌آید که فرد در حال کار باشد. در مقابل، سرمایه‌گذاری در املاک اجاره‌ای می‌تواند از چهار منبع مختلف ثروت‌زایی بهره‌برداری کند: افزایش ارزش، جریان نقدی، صرفه‌جویی مالیاتی و پرداخت وام. در ادامه به توضیح هر یک از این منابع می‌پردازیم.
1. افزایش ارزش (Appreciations)
افزایش ارزش به معنای افزایش قیمت یک دارایی در طول زمان است و می‌تواند به دو نوع تقسیم شود: طبیعی و اجباری. افزایش ارزش طبیعی به تمایل طبیعی قیمت‌ها برای افزایش در طول زمان اشاره دارد و تحت تأثیر عواملی مانند تورم و کمبود منابع قرار دارد. به عنوان مثال، املاکی که در طول سال‌ها به دلیل افزایش تقاضا و محدودیت عرضه افزایش قیمت پیدا می‌کنند، نمونه‌ای از این نوع افزایش ارزش هستند.از سوی دیگر، افزایش ارزش اجباری به بهبود ویژگی‌های یک ملک اشاره دارد که می‌تواند به افزایش ارزش آن منجر شود. این شامل اقداماتی مانند بازسازی، افزودن اتاق یا حمام، و بهبود امکانات ملک است. با توجه به این دو نوع افزایش ارزش، می‌توان گفت که سرمایه‌گذاری در املاک اجاره‌ای می‌تواند از هر دو منبع بهره‌برداری کند و به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که از افزایش ارزش ملک در طول زمان و همچنین از بهبودهای انجام شده برای افزایش ارزش فوری بهره‌مند شوند.در نهایت، افزایش ارزش یک ابزار قدرتمند است که می‌تواند به ایجاد ثروت پایدار کمک کند و سرمایه‌گذاران باید به آن توجه ویژه‌ای داشته باشند.
اگر چه که این مورد یکی از راههای درآمد در ملک است، ولی نباید به عنوان روش اصلی در نظر گرفته شود. مثلا به امید این که در آینده شاید این ملک ارزش افزوده پیدا کند نباید اقدام به خرید ملکی زد که دارای مشخصات اولیه مناسب که در بخش های بعدی اشاره می کنم، نباشد.
2. جریان نقدی
به زبان ساده، جریان نقدی به مقدار درآمدی اشاره دارد که پس از پرداخت تمام هزینه‌ها در جیب شما باقی می‌ماند و معمولاً به صورت یک مبلغ ماهانه بیان می‌شود. در کسب‌وکار اجاره املاک، جریان نقدی به درآمدی اطلاق می‌شود که پس از پرداخت هزینه‌هایی که بر ملک تأثیر می‌گذارد، مانند وام مسکن، مالیات، بیمه، خالی بودن ملک، تعمیرات، هزینه‌های سرمایه‌ای و خدمات عمومی باقی می‌ماند. بنابراین، برای درک واقعی جریان نقدی خود، باید به درستی درآمد و هزینه‌های خود را درک کنید و این همان جایی است که اکثر افراد با چالش مواجه می‌شوند. پیش‌بینی دقیق جریان نقدی یک ملک که هنوز در مالکیت شما نیست، ممکن است غیرممکن به نظر برسد.اگرچه پیش‌بینی جریان نقدی سرمایه‌گذاری خود با 100% اطمینان غیرممکن است، اما می‌توانید با بررسی داده‌های تاریخی و میانگین‌های صنعتی، تخمین نسبتاً دقیقی از آن به دست آورید. جریان نقدی احتمالاً مهم‌ترین منبع ثروت‌زایی برای سرمایه‌گذاران املاک اجاره‌ای است. افزایش ارزش خوب است، اما اکثر سرمایه‌گذاران به دنبال بازدهی پایدار و مطمئن هستند که از طریق جریان نقدی ثابت به دست می‌آید. آنها می‌خواهند ببینند که ملک در حال حاضر (یا به زودی پس از خرید) درآمدزایی می‌کند. خرید برای سناریوهای “اگر بشود، خوش به حالم” مطلوب نیست؛ بلکه خرید باید بر اساس واقعیت‌های موجود باشد. جریان نقدی خون حیات هر سرمایه‌گذار املاک اجاره‌ای است. اگر جریان نقدی به خوبی مدیریت شود، سرمایه‌گذار می‌تواند رشد کند. اما اگر در جریان نقدی به تعادل برسد یا ضرر کند، در مسیر ورشکستگی مالی قرار خواهد گرفت.به طور خلاصه، سرمایه‌گذاری در املاک اجاره‌ای که جریان نقدی مثبت دارند، بسیار مهم است.
3. صرفه‌جویی مالیاتی
صرفه‌جویی مالیاتی یکی دیگر از منابع مهم ثروت‌زایی در سرمایه‌گذاری املاک است. سرمایه‌گذاران می‌توانند از مزایای مالیاتی مختلفی که در قوانین مالیاتی وجود دارد، بهره‌مند شوند. به عنوان مثال،
- هزینه‌های مربوط به خرید و نگهداری ملک، از جمله تعمیرات، بیمه و مالیات، معمولاً قابل کسر از مالیات هستند.
- همچنین، در بسیاری از کشورها، سرمایه‌گذاران می‌توانند از مزایای استهلاک استفاده کنند که به آنها اجازه می‌دهد هزینه‌های ملک را به تدریج در طول زمان کسر کنند.
این صرفه‌جویی‌ها می‌توانند به طور قابل توجهی بر روی سود خالص سرمایه‌گذار تأثیر بگذارند و در نهایت به افزایش ثروت کمک کنند. به همین دلیل، درک قوانین مالیاتی و بهره‌برداری از آنها برای سرمایه‌گذاران املاک بسیار حیاتی است. با استفاده از استراتژی‌های مالیاتی مناسب، سرمایه‌گذاران می‌توانند هزینه‌های خود را کاهش دهند و در نتیجه، بازده سرمایه‌گذاری خود را افزایش دهند.
4. پرداخت وام
چهارمین و آخرین منبع ثروت‌زایی به نام پرداخت وام شناخته می‌شود. به زبان ساده، این مفهوم به این معناست که شما می‌توانید بخشی از فرآیند ساخت ثروت خود را با دریافت وام برای ملک اجاره‌ای‌تان و استفاده از درآمد مستأجران برای پرداخت ماهانه آن وام خودکار کنید. جریان نقدی ملک برابر است با کل درآمد منهای کل هزینه‌ها. یکی از این هزینه‌ها، پرداخت کل وام مسکن است که در واقع شامل دو بخش مجزا می‌باشد:
- اصل وام: موجودی واقعی وام که در حال پرداخت است.
- بهره: سودی که وام‌دهنده بر اساس نرخ بهره‌ای که شما هنگام دریافت وام توافق کرده‌اید، به دست می‌آورد.
در ابتدای دوره وام، بخش عمده‌ای از پرداخت ماهانه به سمت بهره می‌رود، اما با گذشت زمان و بلوغ وام، تمرکز پرداخت به سمت اصل وام تغییر می‌کند. این روند ادامه می‌یابد تا زمانی که تمام مدت وام سپری شود و در نهایت 100% از آخرین پرداخت به سمت اصل وام می‌رود.
برای تعیین دقیق اینکه چه مقدار از پرداخت ماهانه شما به اصل وام و چه مقدار به بهره اختصاص داده می‌شود، می‌توانید از یک ماشین‌حساب آنلاین استهلاک استفاده کنید.
حال به موضوع اصلی برگردیم: چگونه پرداخت وام می‌تواند منبع ثروت‌زایی باشد.
با استفاده از درآمد اجاره‌ای مستأجران برای پرداخت وام مسکن ملک خود، می‌توانید به طور خودکار ثروت بسازید. این یک روش نسبتاً خودکار برای ساخت ثروت است، زیرا به طور طبیعی اتفاق می‌افتد.توجه داشته باشید که این منبع ثروت‌زایی در صورتی که تمام مبلغ ملک را نقدی پرداخت کنید، اعمال نمی‌شود، زیرا در این حالت وامی برای پرداخت وجود ندارد. با این حال، بدون وام، درصد بیشتری از درآمد اجاره‌ای ملک را حفظ می‌کنید، بنابراین جریان نقدی احتمالاً بیشتر خواهد بود.این موضوع ما را به یک سوال بسیار ارزشمند می‌رساند: چه مقدار پول برای شروع سرمایه‌گذاری نیاز است؟ آیا فرد باید وام بگیرد؟ آیا یک سرمایه‌گذار مبتدی باید تمام مبلغ را نقدی پرداخت کند؟ و چه مقدار باید به عنوان پیش‌پرداخت در نظر گرفته شود؟
پول لازم برای خرید ملک در خازج از کشور
در تاریخ جهان، شاید هیچ چیزی به اندازه این باور که فردی برای شروع سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات پول کافی ندارد، آرزوهای بسیاری را نابود نکرده باشد.در واقع، من با افرادی صحبت می‌کنم که نمی‌دانند سرمایه‌گذاری در املاک بدون داشتن قیمت کامل و 100% یک ملک کاملاً ممکن است. آنها به یک ملک 100,000 دلاری نگاه می‌کنند و سعی می‌کنند در ذهن خود حساب کنند: “خب، اگر از شغلم ماهی 100 دلار پس‌انداز کنم، می‌توانم 83 سال دیگر سرمایه‌گذاری را شروع کنم. اما این هرگز اتفاق نخواهد افتاد، پس فکر می‌کنم سرمایه‌گذاری در املاک فقط برای ثروتمندان privileged است.”اما اینطور نیست! اینجا است که مفهوم اهرم (leverage) وارد می‌شود.اهرم به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که با استفاده از وام‌ها و منابع مالی دیگر، سرمایه‌گذاری کنند و به این ترتیب، بدون نیاز به پرداخت تمام هزینه‌های خرید، وارد بازار املاک شوند. به این ترتیب، می‌توانند با استفاده از درآمد اجاره‌ای، هزینه‌های وام را پرداخت کنند و به تدریج مالکیت ملک را به دست آورند.به عبارت دیگر، با استفاده از اهرم، سرمایه‌گذاران می‌توانند به راحتی و با سرمایه‌گذاری اولیه کمتر، به بازار املاک وارد شوند و از فرصت‌های موجود بهره‌برداری کنند. این روش به آنها این امکان را می‌دهد که با سرمایه‌گذاری در املاک، به تدریج ثروت خود را افزایش دهند.
Leverage
در اصطلاح مالی، leverage به معنای استفاده از نیروی اندک برای دستیابی به نتایج بسیار بزرگ‌تر است. در بازار املاک، leverage معمولاً به شکل وام است. اگرچه چنین وامی می‌تواند از منابع مختلفی تأمین شود، اما روش آن بسیار مشابه است. سرمایه‌گذار املاک، مبلغ کمی را به عنوان پیش‌پرداخت تأمین می‌کند، یک وام‌دهنده مابقی مبلغ خرید ملک را تأمین می‌کند و سرمایه‌گذار هر ماه مبلغ کمی به وام‌دهنده پرداخت می‌کند تا وام پرداخت شود.
به عنوان مثال، من ممکن است همان ملک 100,000 دلاری را در نظر بگیرم اما از بانک بخواهم 80% از قیمت خرید را به من وام دهد. آنها 80,000 دلار را از طریق وام تأمین می‌کنند و من فقط باید 20,000 دلار پیش‌پرداخت (به اضافه هزینه‌های بسته شدن، که در ادامه به آن می‌پردازم) را تأمین کنم.
اجازه دهید تکرار کنم، با استفاده از این روش، من فقط باید 20,000 دلار پس‌انداز کنم تا ملک را بخرم، نه کل قیمت خرید 100,000 دلاری. بله، من باید هر ماه مبلغ مشخصی را به بانک پرداخت کنم برای سال‌های زیادی، اما اگر محاسباتم درست باشد، در نهایت درآمد ماهانه بسیار بیشتری نسبت به آنچه برای پرداخت وام هزینه می‌کنم، کسب خواهم کرد. البته، پس‌انداز 100 دلار در ماه، همانطور که در مثال قبلی‌ام ذکر کردم، برای پس‌انداز کردن 20,000 دلار پیش‌پرداخت، همچنان سال‌ها طول خواهد کشید، اما استراتژی‌های دیگری نیز برای استفاده از leverage بیشتر یا یافتن املاک ارزان‌تر وجود دارد. من این استراتژی‌ها را در فصل بعدی این کتاب پوشش خواهم داد.
بله، این موضوع بسیار ساده است، اما ممکن است تعجب کنید که بسیاری از سرمایه‌گذاران جدید متوجه نمی‌شوند که اینگونه بازی انجام می‌شود.
Leverage، البته، می‌تواند هم نعمت باشد و هم نفرین. هرچه از leverage بیشتری استفاده کنید، ریسکی که ممکن است بپذیرید بیشتر می‌شود. به عنوان مثال، اگر 100% نقدی برای یک ملک پرداخت کنید، نیازی به پرداخت وام ماهانه نخواهید داشت، بنابراین یک دوره سه ماهه خالی بودن ملک شما آسیب زیادی نخواهد رساند. یا اگر خانه‌ای را با تنها 5% پیش‌پرداخت خریدید و ارزش آن ملک 20% کاهش یافت، در این صورت وام شما underwater یا «زیر آب» خواهید بود، به این معنی که بدهی شما روی خانه بیشتر از ارزش آن است. این به نوبه خود گزینه‌های آینده شما را محدود می‌کند و می‌تواند فروش، بازسازی یا انجام تقریباً هر کار دیگری با ملک را بسیار دشوار کند. در واقع، leverage عمدتاً علت اصلی فروپاشی مسکن و انبوه توقیف املاک در بازار در سال‌های 2007 و 2008 بود. علی خانه‌ای را به قیمت 100,000 دلار با 100% تامین مالی و بدون پیش‌پرداخت خریداری کرد. هنگامی که ارزش آن ملک بعداً به 80,000 دلار کاهش یافت و علی کار خود را از دست داد، نتوانست ملک را بفروشد، زیرا بدهی او بسیار بیشتر از آنچه می‌توانست برای آن بگیرد بود. بانک برای راضی شدن به 100,000 دلار نیاز داشت، اما بیشترین چیزی که علی می‌توانست با فروش ملک بازیابی کند، 80,000 دلار بود. در نتیجه، علی – مانند میلیون‌ها نفر دیگر – به سادگی اجازه داد بانک ملک را توقیف کند و بگیرد.
پس، آیا leverage مقصر بود؟ آیا باید 100% برای املاک اجاره‌ای پرداخت کنیم؟ عدد جادویی چیست؟
من می‌خواهم این سؤالات را دوباره مطرح کنم و شما را مجبور کنم به چیزها از یک زاویه کمی متفاوت فکر کنید. به جای بحث در مورد اینکه چقدر پول برای یک ملک پیش‌پرداخت کنیم، می‌خواهم شما را تشویق کنم که فکر کنید، «چقدر می‌توانم امن باشم؟» راه‌هایی برای افزایش امنیت شما هنگام استفاده از leverage وجود دارد، بنابراین اجازه دهید به دو نکته اصلی بپردازم.
اول، پیش‌پرداخت یک ملک به اندازه معامله‌ای که انجام می‌دهید مهم نیست.
برای روشن کردن این موضوع، اجازه دهید یک سوال ساده از شما بپرسم: «کدام یک خطرناک‌تر است؟»
شما خانه‌ای را به قیمت 100,000 دلار خریداری می‌کنید و 30% پیش‌پرداخت می‌کنید، بنابراین وام 70,000 دلاری دریافت می‌کنید. من خانه‌ای مشابه را به قیمت 70,000 دلار با 0% پیش‌پرداخت می‌خرم، بنابراین وام 70,000 دلاری دریافت می‌کنم. پس، چه کسی در معرض خطر بیشتری است؟ حتی اگر مبالغ وام ما یکسان باشد، من استدلال می‌کنم که شما در معرض خطر بیشتری هستید، زیرا سرمایه‌گذاری نقدی بیشتری کرده‌اید. من فقط کار پیش‌رو برای پرداخت 70,000 دلار را انجام دادم و شما این کار را نکردید. من از خلاقیت خود به جای پیش‌پرداخت استفاده کردم.
ثانیاً، هنگام سرمایه‌گذاری در املاک اجاره‌ای، دانش می‌تواند به کاهش ریسک مرتبط با leverage کمک کند.
هر چه بازار، سرمایه‌گذاری خود و نحوه مدیریت آن سرمایه‌گذاری را بهتر درک کنید، خطر کمتر خواهد بود که مشکلی پیش بیاید. به عنوان مثال، اگر قبل از خرید یک ملک سرمایه‌گذاری، محاسبات را به درستی انجام دهید و بدانید که باید برای خالی بودن ملک درصدی از سال را در نظر بگیرید، در این صورت، آن خالی بودن، هنگام وقوع، تأثیر منفی چندانی بر نتیجه نهایی شما نخواهد داشت. این فقط بخشی از تجارت است. دانش شما می‌تواند سرمایه‌گذاری(های) شما را در برابر چیزهایی که اشتباه پیش می‌رود، ایمن کند.
شاید اکنون متوجه شده باشید که چرا نمی‌توانم به سؤال «چقدر پول نیاز است تا در املاک اجاره‌ای سرمایه‌گذاری کنید؟» پاسخ ساده‌ای بدهم. با این حال، نمی‌خواهم این بخش را به پایان برسانید بدون اینکه یک عدد خوب در ذهنتان داشته باشید، بنابراین اجازه دهید دو مورد از رایج‌ترین سناریوها را ارائه دهم.
احتمال ورشکستگی در کسب و کار سرمایه گذاری در املاک
مثل هر کسب و کار دیگری در این بیزنس هم احتمال ورشکستگی وجود دارد. مارک کوبان جمله خوبی نقل کرده است که “در بازار صعودی همه تجار می توانند ادعای نخبگی کنند”. ترنز در کتاب خود با عنوان سرمایه گذاری در املاک اجاره ای به این چهار مورد برای ورشکستگی در این بیزنس اشاره می کند.
ترنز در کتاب خود به این 4 عامل بابت ورشکستگی در بیزنس سرمایه‌گذاری در املاک اجاره ای اشاره می‌کند:
- عدم درک صحیح از ریسک: ترنز تاکید می‌کند که ریسک در سرمایه‌گذاری املاک اجاره‌ای اجتناب‌ناپذیر است، اما بسیاری از سرمایه‌گذاران به اندازه کافی آن را در نظر نمی‌گیرند. عدم درک صحیح از ریسک و عدم برنامه‌ریزی برای مقابله با آن می‌تواند منجر به شکست شود.
- فقدان دانش و تجربه کافی: ترنز معتقد است که داشتن دانش و تجربه کافی در زمینه سرمایه‌گذاری املاک اجاره‌ای بسیار مهم است. بدون این دانش، سرمایه‌گذاران ممکن است تصمیمات اشتباهی بگیرند که منجر به ضررهای مالی شود.
- عدم توجه به اعداد و محاسبات: ترنز تاکید می‌کند که سرمایه‌گذاران باید همیشه اعداد مربوط به هر ملکی را که می‌خرند به دقت بررسی کنند. عدم توجه به اعداد و محاسبات می‌تواند منجر به خرید املاکی شود که بازدهی مناسبی ندارند.
- عدم مدیریت فعال سرمایه‌گذاری: ترنز معتقد است که سرمایه‌گذاری در املاک اجاره‌ای یک کسب‌وکار است و باید به عنوان یک کسب‌وکار مدیریت شود. عدم مدیریت فعال سرمایه‌گذاری می‌تواند منجر به کاهش بازدهی و در نهایت شکست شود.
به طور خلاصه:
ترنز معتقد است که شکست در سرمایه‌گذاری املاک اجاره‌ای اغلب به دلیل عدم درک صحیح از ریسک، فقدان دانش و تجربه کافی، عدم توجه به اعداد و محاسبات و عدم مدیریت فعال سرمایه‌گذاری رخ می‌دهد.
برای اطلاعات بیشتر حتما این مقاله را مطالعه کنید. 4 مدل سرمایه گذاری در املاک اجاره ای.
مطالبی که دانستنش ضروری است
چگونه یک ملک اجاره‌ای را تحلیل کنیم
اگر می‌خواهید موفق شوید و در رودخانه پول خودتان شنا کنید، باید از بقیه باهوش‌تر باشید. من معتقدم بهترین راه برای انجام این کار، درک محکم اعداد و ارقام است. ریاضی محبوب‌ترین درس مدرسه برای اکثر مردم نیست، اما ممکن است مهم‌ترین درس برای یک سرمایه‌گذار املاک باشد. درک اینکه کسب و کار شما چگونه پول درمی‌آورد، برای کمک به آن برای کسب درآمد بیشتر ضروری است. این است که من به طور مکرر بر درک محکم ریاضیات درگیر در هنگام خرید یک ملک سرمایه‌گذاری تأکید می‌کنم. برای من مهم نیست که شما در حال خرید اولین ملک خود هستید یا صدمین ملک، شما باید ریاضیات را درک کنید و انجام دهید.هدف نهایی من از این فصل این است که به شما کمک کنم یک معامله املاک را تجزیه و تحلیل کنید تا بهترین سرمایه‌گذاری ممکن را انجام دهید. در واقع، یکی از رایج‌ترین عباراتی که در طول دوران سرمایه‌گذاری خود بارها و بارها خواهید شنید، این است: هنگام خرید پول خود را به دست می‌آورید. به عبارت دیگر، اگر ریاضیات درست را هنگام ورود به یک معامله نداشته باشید، هرگز سود درست را هنگام خروج از آن به دست نخواهید آورد. باید از قبل بدانید که ملک شما پول درمی‌آورد، و این کار را با تجزیه و تحلیل درست ملک انجام می‌دهید. همانطور که گرانت کاردون در قسمت ۱۰۸ پادکست BiggerPockets گفت: “اگر در روزی که آن را خریدید، نمی‌دانید پول درآوردید، آن یک معامله بد بود.”
چگونه یک ملک اجاره‌ای را تحلیل کنیم
من هنگام تجزیه و تحلیل یک ملک اجاره‌ای به چندین عامل اصلی نگاه می‌کنم، اما دو مورد مهم‌تر عبارتند از:
- جریان نقدی
- افزایش ارزش
جریان نقدی به سادگی پولی است که پس از پرداخت تمام قبوض باقی می‌ماند. افزایش ارزش، سرمایه‌ای است که به دلیل افزایش ارزش ملک به دست می‌آید. همانطور که در فصل ۱ به طور مختصر بحث کردیم، بدون داشتن کریستال بال، راههای زیاد خوبی برای تخمین افزایش ارزش آینده وجود ندارد، بنابراین به طور کلی ترجیح می‌دهم روی جریان نقدی تمرکز کنم. در واقع، من یک سرمایه‌گذار خرید و نگهداری هستم و هر افزایش ارزشی را به عنوان “خامه روی کیک” در نظر می‌گیرم نه هدف.
جریان نقدی چیست؟
همانطور که قبلاً ذکر کردم، جریان نقدی پولی است که پس از پرداخت تمام قبوض یک ملک باقی می‌ماند. این تعریف ساده‌ای است، اما باعث می‌شود بسیاری از مردم به مشکل بخورند. ببینید، به طور فنی، جریان نقدی به این صورت تعریف می‌شود:
درآمد – هزینه‌ها = جریان نقدی
با این حال، جایی که مردم تمایل دارند اشتباه کنند، این است که چه چیزی تحت عنوان “درآمد” و “هزینه‌ها” قرار می‌گیرد.
این تمایز می‌تواند شما را به مشکل بیندازد، به خصوص اگر برخی از هزینه‌ها را فراموش کنید. بیایید به طور مفصل به هر یک بپردازیم، شروع با درآمد.
محاسبه درآمد اجاره
محاسبه درآمد یک ملک ممکن است به نظر نسبتاً ساده برسد، اما با توجه به اینکه تمام محاسبات جریان نقدی بر اساس این عدد انجام می‌شود و آینده موفقیت یا شکست سرمایه‌گذاری شما بر اساس این عدد است، امیدوارم اشکالی نداشته باشید اگر چند دقیقه در مورد نحوه محاسبه دقیق این رقم صحبت کنیم.
کلید محاسبه درآمد، شناخت اجاره بازار منصفانه است. اجاره بازار منصفانه قیمتی است که کسی حاضر است برای استفاده از ملک شما در یک دوره زمانی مشخص پرداخت کند. اجاره بازار منصفانه توسط بازار و میانگین محلی برای ویژگی‌های خاصی از ملک تعیین می‌شود، مانند:
- موقعیت ملک
- تعداد اتاق‌خواب و حمام
- امکانات مانند کولر، پارکینگ و لوازم خانگی
- اندازه ملک
هر یک از این موارد هنگام تصمیم‌گیری در مورد اینکه ملک باید چقدر اجاره داده شود، نقش دارد. وظیفه شما به عنوان یک موجر، تخمین دقیق اجاره بالقوه برای هر ملکی است که تجزیه و تحلیل می‌کنید. این همیشه کار آسانی نیست، اما در اینجا چند نکته برای تعیین اینکه ملک مورد نظر شما چقدر می‌تواند اجاره داده شود، آورده شده است. هشت نکته زیر به طور کامل توسط موجر کوین پرک مطرح شده است:
- اغلب سایتهای آگهی املاک را بررسی کنید.
- وب‌سایت‌های رقبا و شرکت‌های مدیریت ملک محلی را بررسی کنید. آنها اغلب چندین لیست در نزدیکی شما دارند و تمام امکانات را نشان می‌دهند.
- تابلوهای “برای اجاره” محلی را بخوانید. با شماره روی تابلوها تماس بگیرید و مانند یک مستأجر بالقوه رفتار کنید. این روش عالی برای پیدا کردن اینکه املاک در منطقه شما چقدر هزینه دارند، است.
- با سایر موجران صحبت کنید. می‌توانید آنها را در جلسات انجمن سرمایه‌گذاران املاک محلی خود پیدا کنید.
- وقتی واحد شما خالی شد، سعی کنید اجاره را افزایش دهید. ببینید آیا بازار قادر به تحمل قیمت افزایش یافته است یا خیر. اگر در عرض یک هفته یا بیشتر مشتری نگرفتید، شروع به کاهش تدریجی قیمت کنید تا واحد اجاره داده شود. در نهایت نرخ بازار را پیدا خواهید کرد.
پس از اینکه ایده‌ای خوب از اینکه ملک چقدر اجاره داده خواهد شد، به دست آوردید، باید هزینه‌های ملک اجاره‌ای خود را تخمین بزنید.
برآورد هزینه‌های ملک اجاره‌ای
هزینه‌ها فریبنده هستند.اگر یک چیز وجود داشته باشد که باعث می‌شود موجران هر ماه پول از دست بدهند و در نهایت ورشکست شوند، آن این است: آنها هزینه‌ها را دست کم می‌گیرند. روی کاغذ، معامله آنها ممکن است به خوبی به نظر برسد، اما در واقعیت، هزینه‌ها به سرعت جمع می‌شوند. حاشیه‌های کم سود در املاک اجاره‌ای به راحتی می‌توانند توسط هزینه‌های غیرمنتظره بلعیده شوند. بنابراین، داشتن درک محکمی از اینکه این هزینه‌ها چه می‌توانند باشند، برای موفقیت شما حیاتی است.اجازه دهید یک مثال بد از محاسبه جریان نقدی به شما بدهم. ممکن است بگویید: “وام مسکن ۸۰۰ دلار در ماه است و ملک به مبلغ ۱۰۰۰ دلار در ماه اجاره داده می‌شود، بنابراین جریان نقدی من ۲۰۰ دلار در ماه خواهد بود.”غلط.می‌بینید، شما بسیاری از هزینه‌های دیگر را فراموش کرده‌اید، از جمله این موارد:
- مالیات‌ها
- بیمه
- بیمه سیلاب (در صورت نیاز)
- خالی بودن
- تعمیرات
- هزینه‌های سرمایه‌ای
- آب
- فاضلاب
- زباله
- گاز
- برق
- هزینه‌های HOA (انجمن مالکان خانه) (در صورت وجود)
- برف‌روبی
- نگهداری چمن
- مدیریت ملک
برخی از این موارد به راحتی قابل محاسبه هستند، زیرا می‌توانید به سادگی با یک فرد مهم تماس بگیرید تا درباره هزینه‌ها بپرسید. به عنوان مثال، گزینه‌های زیر را در نظر بگیرید:
- مالیات‌ها – با شهرستان محلی خود تماس بگیرید یا در صفحه ارزیاب شهرستان آنلاین بررسی کنید.
- بیمه – با نماینده بیمه خود تماس بگیرید و درخواست قیمت کنید.
- بیمه سیلاب (در صورت نیاز) – با نماینده بیمه خود تماس بگیرید و درخواست قیمت کنید.
- آب – با اداره آب محلی خود تماس بگیرید.
- فاضلاب – با اداره آب یا فاضلاب محلی خود تماس بگیرید.
- زباله – با ارائه‌دهنده زباله محلی خود تماس بگیرید.
- گاز – با شرکت گاز محلی خود تماس بگیرید.
- برق – با شرکت برق محلی خود تماس بگیرید.
- هزینه‌های HOA – با رئیس HOA یا خط تلفن تماس بگیرید.
- برف‌روبی – از موجران محلی بپرسید که چه مقدار پرداخت می‌کنند یا با یک شرکت برف‌روبی تماس بگیرید.
- نگهداری چمن – از موجران محلی بپرسید که چه مقدار پرداخت می‌کنند یا با یک شرکت نگهداری چمن برای قیمت‌گذاری تماس بگیرید.
به خاطر داشته باشید که همه این موارد برای هر ملک اعمال نمی‌شود (یا ممکن است مستأجران هزینه‌های خود را پرداخت کنند) و برخی از املاک به هزینه‌های بیشتری نسبت به آنچه که در اینجا ذکر کرده‌ام نیاز دارند. اما نگران نباشید—هر چه املاک بیشتری را در منطقه محلی خود بررسی کنید، بیشتر متوجه خواهید شد که هزینه‌های “عادی” چیست.اعدادی که در بالا ذکر کردیم نسبتاً آسان برای تعیین هستند، اما اعداد دیگری نیز وجود دارند که دشوارتر هستند، مانند خالی بودن، تعمیرات، هزینه‌های سرمایه‌ای و مدیریت ملک. اما فقط به این دلیل که این اعداد دشوار هستند، به این معنا نیست که نباید آنها را شامل کنیم. در عوض، ما باید از “میانگین‌ها” استفاده کنیم. و برای این کار، این اعداد را به صورت درصدی بررسی کرده و این درصدها را به مقادیر دلاری تبدیل می‌کنیم.
نگاهی به برخی از رایج‌ترین هزینه‌ها
خالی بودن: املاک معمولاً ۱۰۰٪ از زمان اجاره نمی‌شوند؛ مستأجران جابجا می‌شوند و ملک شما احتمالاً برای مدت طولانی خالی خواهد ماند. مدت زمان خالی بودن بستگی به منطقه محلی شما و توانایی شما در پر کردن این خالی‌ها دارد، بنابراین نمی‌توانم عدد دقیقی به شما بدهم. اگر مطمئن نیستید، سعی کنید با برخی از شرکت‌های مدیریت ملک محلی صحبت کنید تا ببینید نرخ خالی بودن معمول آنها چقدر است.پس از اینکه نرخ خالی بودن معمول را به عنوان یک درصد دانستید، می‌توانید آن درصد را به یک مبلغ پولی تبدیل کنید. به عنوان مثال، اگر ملکی به مبلغ ۱۰۰۰ دلار در ماه اجاره داده شود و شما معتقد باشید که ملک دارای نرخ خالی بودن ۵٪ است، به سادگی ۱۰۰۰ دلار را در ۰.۰۵ ضرب کنید تا ۵۰ دلار به دست آورید. این مبلغی است که شما می‌خواهید هر ماه برای هزینه خالی بودن خود در نظر بگیرید.
تعمیرات: تعمیرات دشوار است که برآورد شوند، زیرا متغیرهای زیادی در اینجا دخیل هستند. یک خانه ۹۰ ساله احتمالاً هزینه‌های تعمیر بیشتری نسبت به یک خانه ساخته شده در سال گذشته خواهد داشت. یک خانه تازه بازسازی شده نیز احتمالاً به تعمیرات کمتری نسبت به خانه‌ای که سال‌ها دست نخورده باقی مانده نیاز خواهد داشت. بنابراین، هنگام تعیین هزینه‌های تعمیرات، باید به خود ملک نگاه کنید تا تصمیم بگیرید چقدر باید برای تعمیرات در نظر بگیرید. شخصاً، من دوست دارم بین ۵٪ تا ۱۵٪ را فرض کنم، بسته به وضعیت و سن ملک.به خاطر داشته باشید که این یک درصد است که در طول زمان طولانی میانگین شده است، بنابراین به این معنا نیست که هر ماه می‌توانید انتظار داشته باشید ۵٪ تا ۱۵٪ از اجاره برای تعمیرات صرف شود. ممکن است شش ماه بدون هیچ تعمیراتی بگذرد و سپس با یک نشتی آب ۱۵۰۰ دلاری مواجه شوید. شما هرگز نمی‌دانید.
هزینه‌های سرمایه‌ای:
همچنین به عنوان CapEx شناخته می‌شود، هزینه‌های سرمایه‌ای شامل آن اقلام گران‌قیمتی است که هر از گاهی باید جایگزین شوند، اما نه هر ماه یا سال. این می‌تواند شامل سقف‌ها، لوازم خانگی، پارکینگ‌ها، سیستم‌های لوله‌کشی یا هر مورد بزرگ دیگری باشد که باید برای آن بودجه‌بندی کنید. بسیاری از مردم در تحلیل‌های خود به CapEx توجه نمی‌کنند که من فکر می‌کنم این یک اشتباه است. در نهایت، اگر شما ماهیانه ۱۰۰ دلار جریان نقدی برای ده سال (۱۲,۰۰۰ دلار) کسب کنید و سپس نیاز به نصب یک سقف جدید به قیمت ۱۲,۰۰۰ دلار داشته باشید، در آن ده سال واقعاً چه دستاوردی داشتید؟
مانند تعمیرات، برآورد CapEx دشوار است زیرا به وضعیت و سن ملک شما بستگی دارد. با این حال، می‌توانید بنشینید و برآورد کنید که یک سقف چقدر دوام خواهد داشت، لوازم خانگی چقدر دوام خواهد داشت، وضعیت لوله‌کشی شما چگونه است، هزینه بازسازی یک پارکینگ چقدر خواهد بود و غیره—و سپس این مقادیر را بر تعداد سال‌ها تقسیم کنید.برای برآورد کل CapEx که باید کنار بگذارید، ابتدا هر مورد “گران‌قیمت” که ممکن است در ۲۰ سال آینده نیاز به تعویض داشته باشد را فهرست کنید. از جدول زیر برای شروع استفاده کنید، اما درک کنید که منطقه شما ممکن است هزینه‌های متفاوتی نسبت به این داشته باشد.
جدول برآورد هزینه‌های سرمایه‌ای
در زیر، ۱۳ مورد از هزینه‌های سرمایه‌ای اصلی که یک ملک معمولی دارد، فهرست شده و سپس هزینه کل تعویض آن مورد و مدت زمان احتمالی دوام آن مورد بررسی شده است. این به ما می‌گوید که چقدر باید در هر سال برای تعویض آن مورد پس‌انداز کنیم. سپس می‌توانیم این رقم را به یک قیمت ماهانه تقسیم کنیم.
| هزینه سرمایه‌ای | هزینه کل تعویض | مدت زمان (سال) | هزینه در سال | هزینه در ماه |
|---|---|---|---|---|
| سقف | $5,000 | 25 | $200 | $16.67 |
| آب‌گرم‌کن | $600 | 10 | $60 | $5.00 |
| تمام لوازم خانگی | $1,000 | 10 | $100 | $8.33 |
| پارکینگ/محل پارک | $5,000 | 50 | $100 | $8.33 |
| سیستم گرمایش و سرمایش (HVAC) | $3,000 | 20 | $150 | $12.50 |
| کف‌پوش | $2,000 | 6 | $333 | $27.75 |
| لوله‌کشی | $3,000 | 30 | $100 | $8.33 |
| پنجره‌ها | $5,000 | 50 | $100 | $8.33 |
| رنگ | $2,500 | 5 | $500 | $41.67 |
| کابینت‌ها/کانترها | $3,000 | 20 | $150 | $12.50 |
| ساختار (پایه، چارچوب) | $10,000 | 50 | $200 | $16.67 |
| اجزاء (دروازه گاراژ و غیره) | $1,000 | 10 | $100 | $8.33 |
| محوطه‌سازی | $1,000 | 10 | $100 | $8.33 |
| جمع کل | $41,100 | $2,193 | $182.75 |
برآورد هزینه‌های ملک اجاره‌ای
طبق این جدول، ما باید ماهیانه $182.75 برای هزینه‌های سرمایه‌ای (CapEx) کنار بگذاریم. با این حال، محدودیت‌هایی در برآورد هزینه‌های سرمایه‌ای به این روش وجود دارد. این جدول فرض می‌کند که همه چیز هنگام خرید ملک کاملاً جدید بوده است، اما اگر لوله‌کشی فقط چند سال دیگر دوام داشته باشد چه؟ اگر رنگ در حال پوسته پوسته شدن باشد و ملک نیاز به رنگ جدید در سال آینده داشته باشد چه؟ اگرچه میانگین $182.75 ممکن است در طولانی‌مدت درست باشد، اگر از امروز تنها این مقدار را هر ماه پس‌انداز کنید و سپس با قبض $5,000 برای تعویض سقف در سال آینده مواجه شوید، شما پول کافی برای پوشش آن نخواهید داشت. دوباره، $182.75 در این جدول فقط یک مثال برای یک ملک خیالی است. هر مورد ممکن است برای شما بیشتر یا کمتر هزینه داشته باشد. ممکن است شما هزینه‌هایی داشته باشید که من در اینجا ذکر نکرده‌ام. هدف این جدول صرفاً نشان دادن نحوه محاسبه CapEx برای یک ملک است.یک نکته نهایی درباره CapEx: توجه کنید که جدول ارائه شده چندان تغییر نخواهد کرد اگر خانه‌ای به ارزش $500,000 یا $25,000 باشد. مطمئناً، ممکن است نیاز به تعویض پنجره‌های بیشتری یا سقف بزرگ‌تری داشته باشید، اما این تفاوت به اندازه تفاوت هزینه بین یک ملک $25,000 و یک ملک $500,000 بزرگ نیست. (به عبارت دیگر، فقط به این دلیل که یک خانه به ارزش $500,000 بیست برابر گران‌تر از یکی به ارزش $25,000 است، به این معنا نیست که سقف، پنجره‌ها، رنگ یا هر چیز دیگری نیز ۲۰ برابر گران‌تر خواهد بود.) این به این معناست که CapEx درصد بسیار بیشتری از درآمد را تشکیل می‌دهد، هر چه ارزش ملک کمتر باشد. در یک خانه که به مبلغ $2,000 در ماه اجاره داده می‌شود، CapEx به مبلغ $200 در ماه، ۱۰٪ از درآمد است، اما در یک خانه که به مبلغ $600 در ماه اجاره داده می‌شود، CapEx به مبلغ $200 در ماه، ۳۰٪ از اجاره خواهد بود. فقط این نکته را در نظر داشته باشید که هنگام تجزیه و تحلیل یک ملک.
مدیریت ملک
شرکت‌های مدیریت ملک معمولاً درصدی از اجاره را به همراه یک هزینه برای اجاره دادن یک واحد دریافت می‌کنند. این اعداد بسته به منطقه متفاوت است، اما در منطقه من، مدیران ملک ۱۰٪ از اجاره ماهانه و ۵۰٪ از اجاره ماه اول را هنگام تحویل واحد دریافت می‌کنند. به جای صرف زمان برای به دست آوردن هزینه دقیق مدیریت ملک بر اساس نرخ خالی بودن، معمولاً فقط ۱٪ به هر درصد ماهانه اضافه می‌کنم. در این مورد، مدیر ملک ۱۰٪ می‌گیرد، بنابراین من آن را ۱۱٪ می‌نامم، با فرض اینکه ۱٪ اضافی هزینه‌های آنها را هنگام تغییر مستأجر پوشش دهد.حالا اگر خودتان بخواهید مدیریت کنید چه؟ شما هنوز هم باید برای مدیریت بودجه‌بندی کنید. دلیلش این است: اگر موفق باشید (و خواهید بود!)، نمی‌توانید برای همیشه مدیریت کنید. روزی خواهد رسید که شما ملک‌های زیادی خواهید داشت و باید شروع به استفاده از مدیریت ملک کنید. اگر هرگز برای آن بودجه‌بندی نکرده باشید، چه اتفاقی می‌افتد؟ درست است: تمام جریان نقدی خود را از دست می‌دهید. بنابراین، چه برنامه‌ریزی برای مدیریت خود داشته باشید یا نه، برای یک مدیر ملک بودجه‌بندی کنید.
جمع‌بندی تمام اعداد
در این مرحله، شما باید فهرستی از تمام هزینه‌ها و منابع درآمد ملک خود داشته باشید.برای باقی‌مانده این فصل، بیایید به یک سناریوی فرضی نگاه کنیم: خیابان ۱۲۳ مین به قیمت $100,000 برای فروش است. این یک خانه سه‌خوابه است که به مبلغ $1,200 در ماه اجاره داده می‌شود. با تجزیه و تحلیل اعداد، هزینه‌های ماهانه زیر را تعیین کرده‌ایم:
| هزینه | مقدار |
|---|---|
| مالیات | $120 در ماه |
| بیمه | $55 در ماه |
| بیمه سیلاب (در صورت نیاز) | نیاز نیست |
| خالی بودن | ۵٪ یا $50 در ماه |
| تعمیرات | ۵٪ یا $50 در ماه |
| هزینه‌های سرمایه‌ای | $183 در ماه |
| آب | مستأجر پرداخت می‌کند |
| فاضلاب | مستأجر پرداخت می‌کند |
| زباله | مستأجر پرداخت می‌کند |
| گاز | مستأجر پرداخت می‌کند |
| برق | مستأجر پرداخت می‌کند |
| هزینه‌های HOA (در صورت وجود) | نیاز نیست |
| برف‌روبی | مستأجر پرداخت می‌کند |
| نگهداری چمن | مستأجر پرداخت می‌کند |
| مدیریت ملک | ۱۱٪ یا $132 در ماه |
اکنون می‌دانیم که هزینه‌های ماهانه ما به طور متوسط $590 خواهد بود. این عدد به عنوان “هزینه‌های عملیاتی” ما شناخته می‌شود. این نکته را در نظر داشته باشید—در آینده به کارتان خواهد آمد.ما هنوز در حال تعیین جریان نقدی خود نیستیم.
هنوز یک هزینه عمده داریم که شامل نشده است: وام مسکن!
برای تعیین مبلغ وام مسکن، به سادگی از یک ماشین حساب آنلاین برای تعیین پرداخت ماهانه خود استفاده کنید. در مثال ما، می‌دانیم که هزینه کل ملک $100,000 است، بنابراین مبلغ وام ما به این بستگی دارد که چقدر پیش‌پرداخت می‌کنیم.
فرض کنیم ۲۰٪ پیش‌پرداخت کنیم: $100,000 x 0.20 = $20,000. بنابراین، مبلغ وام ما $80,000 خواهد بود (زیرا $100,000 منهای $20,000 برابر با $80,000 است).حالا به سادگی $80,000 را در ماشین حساب وام مسکن وارد می‌کنیم تا پرداخت وام خود را تعیین کنیم. ماشین حساب همچنین از شما می‌خواهد که نرخ بهره و دوره وام را وارد کنید. برای تعیین نرخ بهره، از یک وام‌دهنده محلی بپرسید که نرخ‌های فعلی برای نوع ملکی که می‌خواهید خریداری کنید چقدر است. بیشتر وام‌های مسکونی (یک تا چهار واحد) به شما اجازه می‌دهند که برای ۳۰ سال اقدام کنید، در حالی که بیشتر املاک تجاری به شما اجازه ۲۰ تا ۲۵ سال می‌دهند. این اعداد را در ماشین حساب وارد کنید تا پرداخت وام خود را تعیین کنید.در این مورد، ما از نرخ بهره ۵.۵٪ و دوره وام ۳۰ ساله استفاده می‌کنیم تا دریابیم که پرداخت ماهانه ما $454.23 خواهد بود.در نهایت، ما تمام قطعات لازم برای تکمیل پازل تجزیه و تحلیل جریان نقدی خود را داریم. ما قبلاً یاد گرفتیم که هزینه‌های عملیاتی کل ما $590.00 در ماه بود و اکنون می‌دانیم که وام مسکن ما $454.23 خواهد بود. بیایید آنها را با هم جمع کنیم:$590.00 + $454.23 = $1,044.23.بنابراین، می‌توانیم برآورد کنیم که هزینه‌های کل این ملک $1,044.23 در ماه خواهد بود.
تعیین جریان نقدی
حالا بیایید به تعریف “جریان نقدی” که قبلاً بحث کردیم برگردیم، که این بود:درآمد – هزینه‌ها = جریان نقدیما درآمد کل را می‌دانیم و هزینه‌های کل را نیز می‌دانیم، بنابراین اکنون می‌توانیم جریان نقدی خود را تعیین کنیم. برای استفاده از مثال‌مان، در این مورد، ملک ما به مبلغ $1,200 در ماه اجاره داده خواهد شد. بنابراین:$1,200.00 – $1,044.23 = $155.77در این ملک نمونه، جریان نقدی تخمینی ما $155.77 در ماه یا $1,869.24 در سال خواهد بود.آیا این یک معامله خوب است؟ جریان نقدی $155.77 ممکن است به نظر یک معامله عالی برسد، یا ممکن است به نظر بد بیاید. برای این منظور، باید به بازده سرمایه‌گذاری نگاه کنیم.
بازده نقدی بر سرمایه‌گذاری
در این مرحله، ما می‌دانیم که ملک نمونه ما حدود $155.77 در ماه جریان نقدی مثبت به ما می‌دهد.این به نظر خوب می‌آید، اما آیا واقعاً خوب است؟بهترین راه برای تعیین اینکه آیا این واقعاً یک معامله خوب است، مقایسه آن با چیز دیگری است. به هر حال، این سرمایه‌گذاری برای خرید آن هزینه‌ای برای شما داشته است، درست است؟ شما $20,000 برای پیش‌پرداخت هزینه کرده‌اید، به علاوه (فرض کنیم) $5,000 دیگر برای هزینه‌های نهایی و $3,000 دیگر برای بازسازی تا ملک را ۱۰۰٪ برای اجاره آماده کنید.در این مرحله، شما $28,000 از پول سخت‌کوش خود را برای به دست آوردن ملک پرداخت کرده‌اید. بنابراین، آیا $155.77 در ماه برای یک سرمایه‌گذاری $28,000 معامله خوبی است؟این زمانی است که بازده نقدی بر سرمایه‌گذاری (CoCROI) واقعاً مفید می‌شود. بازده نقدی بر سرمایه‌گذاری (که معمولاً به اختصار CoCROI نامیده می‌شود) یک معیار ساده است که به ما می‌گوید پول ما بر اساس جریان نقدی چه نوع بازدهی دارد (بدون در نظر گرفتن افزایش ارزش، مزایای مالیاتی و کاهش وام). CoCROI خوب است زیرا به ما اجازه می‌دهد این سرمایه‌گذاری را با سایر سرمایه‌گذاری‌ها، مانند بازار سهام یا صندوق‌های مشترک مقایسه کنیم. بنابراین بیایید این کار را انجام دهیم.CoCROI به سادگی نسبت بین مقدار جریان نقدی که در یک دوره یک ساله دریافت کرده‌ایم و مقدار پولی است که سرمایه‌گذاری کرده‌ایم. به عبارت دیگر:CoCROI = کل جریان نقدی سالانه / کل سرمایه‌گذاریبنابراین با استفاده از مثال‌مان، ما به این نتیجه می‌رسیم:CoCROI = $1,869.24 / $28,000.00 = 6.7%ما تعیین کرده‌ایم که این ملک باید یک CoCROI معادل 6.7٪ تولید کند. آیا این خوب است؟ این به شما بستگی دارد که تصمیم بگیرید. در دو دهه گذشته، بازار سهام به طور متوسط حدود 7٪ بوده است، بنابراین من دوست دارم فکر کنم 6.7٪ کمی پایین‌تر از میانگین است و احتمالاً چیزی نیست که بخواهم دنبال کنم. اما به یاد داشته باشید، این به افزایش ارزشی که اتفاق می‌افتد، مزایای مالیاتی که ممکن است دریافت کنید، یا کاهش وامی که در حال انجام است (در نهایت، هر ماه، وام کمی بیشتر پرداخت می‌شود!) توجه نمی‌کند. نکته اصلی این است: تنها شما می‌توانید تعیین کنید که “بازده خوب” چیست، زیرا این بر اساس تفسیر شما از آنچه قابل قبول است خواهد بود. سوال این است: آیا ملک و بازده سرمایه‌گذاری آن با برنامه شما همخوانی دارد؟ اگر چنین است، ممکن است بخواهید آن را دنبال کنید!
چه درباره قواعد کلی؟
برخی “قواعد کلی” وجود دارد که به ما کمک می‌کند تا املاک را بهتر تحلیل کنیم. لطفاً درک کنید که اینها فقط راهنماهای سریع هستند و اگرچه برای شما ارزشمند هستند، اما در واقع خرید یک ملک وزن زیادی ندارند. هدف اصلی آنها کمک به شما در شناسایی سریع املاک بد است تا زمان خود را برای تحلیل آنها هدر ندهید. در نهایت، وقتی به دنبال یک معامله املاک هستید، احتمالاً صدها گزینه برای انتخاب دارید. اگر بخواهید درآمد و هزینه‌ها را برای هر ملک که به صفحه کامپیوتر شما می‌آید تحلیل کنید، هرگز از میز خود بلند نخواهید شد! در عوض، قواعد کلی نوعی “گجت داخلی” هستند که به شما کمک می‌کنند تا تعیین کنید آیا یک ملک شایسته توجه بیشتری است یا خیر. اما اجازه دهید به دو قاعده کلی رایج‌تر بپردازیم، و این موضوع روشن‌تر خواهد شد.
قاعده ۵۰٪
بسیاری از مردم در برآورد هزینه‌ها در یک معامله بالقوه ضعیف هستند. بنابراین، یک روش سریع‌تر دیگر برای برآورد جریان نقدی، استفاده از تکنیک معروف به قاعده ۵۰٪ است. این قاعده کلی بیان می‌کند که هزینه‌های یک ملک اجاره‌ای معمولاً حدود ۵۰٪ از درآمد است، بدون احتساب پرداخت اصل و بهره وام مسکن (P&I). فرمول به این صورت است:
جریان نقدی = (درآمد کل × 0.5) – پرداخت P&I وام مسکن
به عبارت دیگر، به سادگی درآمد را به نصف تقسیم کنید و پرداخت وام را کم کنید!
به عنوان مثال، شما در حال مرور سایتی مانند Zillow.com برای املاک بودید و به یک دو واحدی برخورد کردید که توجه شما را جلب کرد. با دانستن نرخ‌های اجاره در منطقه، می‌دانید که ملک ممکن است برای هر طرف به مبلغ $600 اجاره داده شود، که درآمد کل به $1,200 در ماه می‌رسد. همچنین می‌بینید که ملک به قیمت $120,000 فروخته می‌شود، بنابراین یک محاسبه سریع در ذهنتان انجام می‌دهید و فرض می‌کنید که پرداخت وام شما (بدون مالیات و بیمه) تقریباً $550 در ماه خواهد بود (یا به سادگی از یک ماشین حساب وام آنلاین برای تعیین این عدد استفاده کنید):بنابراین، طبق قاعده ۵۰٪،جریان نقدی = ($1,200 × 0.5) – $550جریان نقدی = ($600) – $550جریان نقدی = $50در این مثال، ما با استفاده از قاعده ۵۰٪ تعیین کردیم که می‌توانید انتظار داشته باشید $50 در ماه جریان نقدی داشته باشید.پس، این چقدر دقیق است؟این بستگی دارد. می‌بینید، هزینه‌ها در این ملک می‌توانند به شدت متفاوت باشند. به عنوان مثال، موارد زیر معمولاً در آن ۵۰٪ گنجانده می‌شود:
- مالیات‌ها
- بیمه
- نگهداری
- تعمیرات
- خالی بودن
- هزینه‌های سرمایه‌ای
- مدیریت ملک
اما اگر مالیات‌ها در این ملک بسیار بالاتر از حد معمول باشند چه؟ اگر بیمه بالاتر باشد؟ یا اگر ملک قدیمی باشد و بنابراین نیاز به نگهداری مداوم زیادی داشته باشد؟ می‌بینید، قاعده ۵۰٪ جزئیات خاص ملک شما را نمی‌داند، بنابراین هرگز نمی‌تواند کامل باشد. این فقط یک قاعده کلی است که به شما کمک می‌کند به سرعت املاک را غربال کنید. هزینه‌های عملیاتی ملک شما ممکن است به اندازه ۳۰٪ یا به اندازه ۷۰٪ باشد—شما نمی‌دانید تا زمانی که واقعاً اعداد را بررسی کنید. با این حال، در حین اینکه به سرعت به ده‌ها ملک نگاه می‌کنید، قاعده ۵۰٪ می‌تواند ابزاری خوب باشد تا به سرعت بگویید، “نه، نه، نه”. سپس می‌توانید نگاهی عمیق‌تر به املاک دیگر بیندازید.
در این مقاله در مورد قانون سر دستی 2% بیشتر می توانید پی ببرید. این قانون برای کشورهای توسعه یافته با درجه ریسک اعتباری پایین مناسب است. و در کشورهای با ریسک بالاتر نیاز به محاسبه از این روش است.
تحلیل 123 خیابان اصلی
مرحله اول: تعیین کل هزینه پروژه
برای تحلیل ملک 123 خیابان اصلی، ابتدا باید کل هزینه پروژه را محاسبه کنیم. این شامل هزینه‌های زیر است:
- قیمت خرید: مبلغی که واقعاً برای ملک پرداخت می‌کنید. در اینجا از مقدار $75,000 استفاده می‌کنیم.
- هزینه‌های نهایی خرید: شامل هزینه‌های مرتبط با معامله خرید مانند کارمزد وام و مالیات. برای این ملک، $2,500 در نظر گرفته می‌شود.
- هزینه‌های نگهداری پیش از اجاره: هزینه‌هایی که باید قبل از اجاره پرداخت کنید. برای این ملک، $1,200 تخمین زده شده است.
- تعمیرات تخمینی: هزینه‌های لازم برای آماده‌سازی ملک برای اجاره. در اینجا از $17,250 استفاده می‌شود.
جمع هزینه‌ها
با جمع این هزینه‌ها، کل هزینه پروژه به صورت زیر خواهد بود:
- قیمت خرید: $75,000
- هزینه‌های نهایی خرید: $2,500
- هزینه‌های نگهداری پیش از اجاره: $1,200
- تعمیرات تخمینی: $17,250
کل هزینه پروژه: $96,950
با توجه به هزینه‌های محاسبه شده، می‌توانیم مبلغ کل را با سایر املاک در منطقه مقایسه کنیم. در این مورد، انتظار داریم که ارزش پس از تعمیر (ARV) این ملک حدود $120,000 باشد.
مرحله دوم: تعیین تأمین مالی و کل هزینه نقدی
در مرحله بعد، می‌خواهیم تعیین کنیم که تأمین مالی این ملک هر ماه چقدر برای ما هزینه خواهد داشت. اگر قصد دارید ۱۰۰٪ نقد برای ملک پرداخت کنید، می‌توانید این مرحله را رد کنید. اما اگر قصد دارید از وام استفاده کنید، باید بدانیم که هر ماه چقدر هزینه خواهد داشت. من در این کتاب فصل کاملی را به تأمین مالی اختصاص می‌دهم، بنابراین در حال حاضر نگران جزئیات آن نباشید. در عوض، بیایید به ریاضیات پایه نگاه کنیم.به طور معمول، بانک‌ها برای یک ملک اجاره‌ای مانند این، ۲۰٪ پیش‌پرداخت نیاز دارند و برخی از بانک‌ها ۲۵٪ را درخواست می‌کنند.
علاوه بر این، احتمالاً هزینه‌های تعمیرات، هزینه‌های نگهداری پیش از اجاره یا هزینه‌های نهایی را پوشش نمی‌دهند. در عوض، آنها آن ۲۰٪ یا ۲۵٪ را فقط بر اساس قیمت خرید محاسبه می‌کنند. در این مورد، قیمت خرید که ما در حال تحلیل آن هستیم $75,000 است، بنابراین پیش‌پرداخت ۲۰٪ به این معنی است که وام ما برای ۸۰٪ از قیمت خرید خواهد بود.
پیش‌پرداخت: $75,000 × 0.2 = $15,000
وام: $75,000 × 0.8 = $60,000
بنابراین، وام ما از بانک به مبلغ $60,000 خواهد بود و باید $15,000 برای پیش‌پرداخت پرداخت کنیم. حالا، برای تعیین کل مبلغ نقدی که نیاز داریم تا این معامله را به واقعیت تبدیل کنیم، به سادگی باید مبلغ وام را از کل هزینه پروژه کم کنیم.
کل هزینه پروژه – مبلغ وام = کل نقد مورد نیاز
در مورد 123 خیابان اصلی، می‌دانیم که کل هزینه پروژه $96,950 است،
بنابراین:$96,950 – $60,000 = $36,950
بنابراین، برای خرید این ملک با وام پیش‌پرداخت ۲۰٪ و پوشش هزینه‌های تعمیرات، هزینه‌های نهایی و هزینه‌های نگهداری پیش از اجاره، به حدود $36,950 نقد نیاز داریم.
قبل از اینکه با افکار منفی مانند “من $36,950 ندارم!” شروع کنید، به خواندن ادامه دهید. روش‌های زیادی برای تأمین مالی املاک وجود دارد، از جمله روش‌های خلاقانه‌ای که نیاز به پیش‌پرداخت کامل ۲۰٪ ندارند. همچنین روش‌هایی وجود دارد که می‌توانید هزینه‌های تعمیرات را در هزینه وام خود گنجانید. من در فصل اینده بیشتر درباره این استراتژی‌ها صحبت می‌کنم.
مرحله سوم: محاسبه پرداخت ماهانه وام مسکن
برای محاسبه پرداخت ماهانه وام مسکن، باید از یک ماشین حساب وام مسکن استفاده کنید؛ محاسبه این عدد در ذهن غیرممکن است اما به راحتی می‌توان آنلاین از یکی از میلیون‌ها ماشین حساب وام مسکن استفاده کرد. برای محاسبه وام، به سه عدد نیاز دارید:
- مبلغ وام
- مدت وام (طول)
- نرخ بهره
مبلغ وام را قبلاً تعیین کرده‌ایم، بنابراین فقط به طول و نرخ نیاز داریم. اگرچه وام‌ها در اشکال و اندازه‌های مختلف وجود دارند، ۳۰ سال متداول‌ترین گزینه است، درباره نرخ، این عدد روزانه تغییر می‌کند و به عوامل متعددی بستگی دارد، بنابراین بهترین کار این است که با چند بانک محلی تماس بگیرید و بپرسید نرخ‌های فعلی برای املاک غیرمسکونی چقدر است.
امروز، این نرخ‌ها حدود ۵٪ است، بنابراین از همین عدد استفاده خواهیم کرد. حالا به سادگی باید مقادیر خود را در ماشین حساب وام مسکن وارد کنیم تا پرداخت وام خود را تعیین کنیم. همانطور که در شکل 5 مشاهده می‌کنید، پرداخت وام مورد انتظار ما $322.09 خواهد بود.
مرحله چهارم: تعیین درآمد کل
به نظر شما ملک 123 خیابان اصلی ما چقدر اجاره خواهد رفت؟این سوال کمی احمقانه به نظر می‌رسد، نه؟ به هر حال، شما هیچ اطلاعاتی درباره منطقه ندارید! به یاد داشته باشید که تعیین اجاره بازار منصفانه به عوامل متعددی بستگی دارد، از جمله موقعیت و ویژگی‌های ملک.یک مرور سریع از Craigslist و روزنامه محلی این منطقه نشان می‌دهد که قیمت‌های خانه‌های سه‌خوابه در این محله بین $975 تا $1,350 در ماه است. بخش بالایی این طیف به نظر می‌رسد که شامل خانه‌های nicer است که بازسازی شده‌اند، در حالی که بخش پایینی بیشتر با خانه‌هایی که نیاز به کار زیادی دارند، همخوانی دارد. از آنجا که 123 خیابان اصلی بازسازی خواهد شد، می‌توانید انتظار داشته باشید که نزدیک به بالای این محدوده قرار بگیرد، اما همچنین نمی‌خواهیم در تخمین‌های خود قیمت را خیلی بالا بگذاریم. بنابراین، بیایید برای اجاره بازار منصفانه، قیمت $1,200 در ماه را در نظر بگیریم.با این ملک، راههای اضافی واضحی برای کسب درآمد بیشتر وجود ندارد—نه ماشین لباسشویی، نه ساختمان‌های ذخیره‌سازی و غیره. بنابراین، می‌توانیم به مرحله بعدی برویم.درآمد کل ماهانه: $1,200
مرحله پنجم: تعیین هزینه‌های کل
در مرحله بعد، باید هزینه‌های 123 خیابان اصلی را مشخص کنیم. برای این کار، بیایید نگاهی دوباره به فهرست همه هزینه‌های ممکن بیندازیم و تعیین کنیم کدام یک از آنها به عنوان موجر باید پرداخت شوند.
| هزینه | قابل اجرا؟ | هزینه ماهانه |
|---|---|---|
| وام مسکن | بله | $322.09 |
| مالیات | بله | $122.18 |
| بیمه | بله | $56.00 |
| بیمه سیلاب | خیر | |
| خالی بودن | بله | ۵٪ یا $60.00 |
| تعمیرات | بله | ۵٪ یا $60.00 |
| هزینه‌های سرمایه‌ای | بله | $150.00 |
| آب | خیر | |
| فاضلاب | خیر | |
| زباله | خیر | |
| گاز | خیر | |
| برق | خیر | |
| هزینه‌های HOA | خیر | |
| برف‌روبی | خیر | |
| نگهداری چمن | خیر | |
| مدیریت ملک | بله | ۱۱٪ یا $132.00 |
جمع کل: $902.27
اکنون می‌دانیم که هزینه‌های ماهانه ما به طور متوسط $902.27 خواهد بود. این عدد به عنوان “هزینه‌های عملیاتی” ما شناخته می‌شود. این نکته را در نظر داشته باشید—در آینده به کارتان خواهد آمد.
مرحله ششم: ارزیابی معامله
اکنون تمام اعداد لازم برای تصمیم‌گیری در مورد این ملک را داریم.درآمد کل ماهانه: $1,200.00هزینه‌های کل ماهانه: $902.27برای تعیین جریان نقدی، هزینه‌ها را از درآمد کم می‌کنیم:$1,200.00 – $902.27 = $297.73بنابراین، می‌توانیم تخمین بزنیم که در ماه، خیابان 123 تقریباً $297.73 جریان نقدی تولید خواهد کرد، به طور متوسط، در طول زمان. برای به دست آوردن جریان نقدی سالانه، به سادگی این عدد را در 12 ضرب می‌کنیم:$297.73 × 12 = $3,572.76حال می‌خواهیم تعیین کنیم که این جریان نقدی چه نوع بازده سرمایه‌گذاری (ROI) را نمایان می‌کند. برای این کار، به سادگی باید جریان نقدی سالانه را بر کل سرمایه‌گذاری تقسیم کنیم.جریان نقدی سالانه / کل سرمایه‌گذاری = CoCROIما در مرحله دوم تعیین کردیم که کل سرمایه‌گذاری در این پروژه $36,950.00 خواهد بود. همچنین تخمین زده‌ایم که جریان نقدی سالانه $3,572.76 است. بنابراین:$3,572.76 / $36,950.00 = 9.67% CoCROIدر این مثال، می‌توانیم تخمین بزنیم که این ملک با این سرمایه‌گذاری، باید حدود 9.67٪ بازده بر روی پول ما داشته باشد. با این حال، به یاد داشته باشید که این عدد شامل پرداخت ماهانه وام، ارزش افزوده‌ای که در ملک ایجاد شده (از آنجا که ما یک بازسازی جزئی انجام دادیم) و همچنین مزایای مالیاتی دیگری که ممکن است وجود داشته باشد یا حداقل مالیاتی که باید بر روی ملک پرداخت کنیم را در نظر نمی‌گیرد.بیایید یک قدم جلوتر برویم و سعی کنیم بازده کلی خود را تعیین کنیم (ROI که زمانی که جریان نقدی، رشد سرمایه و کاهش وام را در طول زمان ترکیب می‌کنیم، خواهیم دید). یک CoCROI معادل 9.67٪ ممکن است عدد خوبی باشد، اما بیایید به سرعت بازده کلی این ملک را محاسبه کنیم، با فرض چند نکته.
ابتدا فرض کنیم که این ملک را به مدت پنج سال نگه می‌داریم و سپس می‌فروشیم.همچنین فرض کنیم که افزایش ارزش ملک به میزان ۲٪ در سال در طول این پنج سال خواهد بود. به عبارت دیگر، در مرحله اول تعیین کردیم که ارزش ملک $120,000 است. بنابراین:
- شروع: $120,000
- پایان سال اول: $122,400
- پایان سال دوم: $124,848
- پایان سال سوم: $127,345
- پایان سال چهارم: $129,892
- پایان سال پنجم: $132,490
مرحله هفتم: ارزیابی بازده کلی
در پایان سال پنجم، ارزش ملک ما به $132,490 رسیده است. البته، اگر بخواهیم آن را بفروشیم، این کار هزینه‌هایی به همراه خواهد داشت. دوباره، باید چند فرضیه انجام دهیم. می‌دانیم که مشاوران املاک حدود ۶٪ (تقریباً $8,000) هزینه خواهند داشت و سایر هزینه‌های نهایی احتمالاً حدود $4,000 خواهد بود. همچنین احتمالاً نیاز به تمیز کردن ملک داریم، مانند رنگ‌آمیزی جدید. بنابراین، بیایید $5,000 دیگر به این هزینه‌ها اضافه کنیم. هزینه‌های کل فروش ما در این مرحله به $17,000 خواهد رسید.
محاسبه مانده وام
سپس، به سادگی باید تعیین کنیم که مانده وام در پایان پنج سال چقدر خواهد بود. وام اولیه ما، اگر به یاد داشته باشید، $60,000 بود. با این حال، می‌دانیم که در پنج سال، این وام مقداری پرداخت شده است. برای تعیین مقدار دقیق، باید از یک “ماشین حساب امتیاز” استفاده کنیم که می‌توانید به راحتی در اینترنت پیدا کنید، مانند www.amortization-calc.com/. با انجام این کار، می‌توانم ببینم که در پایان سال پنجم، ما $55,004.72 بر روی وام خواهیم داشت.
محاسبه سود کلی
اکنون تمام قطعات پازل را برای تعیین بازده کلی خود داریم. برای این کار، می‌خواهیم دقیقاً بدانیم که در طول این پنج سال چه مقدار سود کسب کرده‌ایم. این سود به دو دسته تقسیم می‌شود: جریان نقدی و سرمایه. بیایید ابتدا به سرمایه نگاه کنیم. سرمایه، سودی است که اگر ملک را بفروشیم به دست می‌آوریم، بدون در نظر گرفتن هر گونه پولی که برای پیش‌پرداخت پرداخت کرده‌ایم. برای تعیین این مقدار، به سادگی از قیمت فروش شروع می‌کنیم و همه هزینه‌هایی که برای ملک پرداخت کرده‌ایم، از جمله هزینه‌های فروش، پرداخت وام و کل سرمایه‌گذاری را کم می‌کنیم. برای 123 خیابان اصلی، این ارقام به شرح زیر است:
- قیمت فروش: $132,490.00
- هزینه‌های فروش: $17,000.00
- پرداخت وام: $55,004.72
- کل سرمایه‌گذاری: $36,950.00
سود: $23,535.28بنابراین، وقتی به فروش ملک برویم، سودی معادل $23,535.28 خواهیم داشت. اما هنوز کار تمام نشده است. ما همچنین در طول پنج سال گذشته جریان نقدی خوبی کسب کرده‌ایم. چند لحظه پیش، تخمین زدیم که این ملک سالانه $3,572.76 جریان نقدی تولید خواهد کرد. با دانستن اینکه ما این ملک را به مدت پنج سال نگه‌داشته‌ایم، می‌توانیم این عدد را در پنج ضرب کنیم تا کل جریان نقدی دریافتی خود را به دست آوریم:$3,572.76 × 5 = $17,863.80بنابراین، ما در طول این پنج سال $17,863.80 جریان نقدی و همچنین $23,535.28 سرمایه کسب کرده‌ایم، که در مجموع $41,399.08 در پنج سال خواهد بود. اما هنوز کار تمام نشده است. این واقعاً به چه معناست؟به یاد داشته باشید، بازده کل، ROI است که وقتی جریان نقدی، رشد سرمایه و کاهش وام را در طول زمان ترکیب می‌کنیم، خواهیم دید. این مشابه بازده نقدی بر سرمایه‌گذاری است، اما شامل تمام سودهای کسب شده است، نه فقط جریان نقدی.
فرمول برای تعیین بازده کل
برای تعیین بازده کل خود، باید از فرمول زیر استفاده کنیم:
اگر این برای شما گیج‌کننده است، بگذارید سعی کنم با کلمات توضیح دهم که چه کاری انجام می‌دهیم. در واقع، ما همان محاسبه ROI را که قبلاً انجام داده‌ایم، انجام می‌دهیم، فقط با تقسیم سود بر سرمایه‌گذاری. با این حال، از آنجا که این مقدار را در طول چند سال گسترش می‌دهیم، باید آن را بر آن عدد تقسیم کنیم تا سرمایه‌گذاری را نیز در طول چند سال گسترش دهیم. بنابراین، بیایید این کار را با 123 خیابان اصلی انجام دهیم:
بازده کل = 22.4%
مرحله هفتم: ارزیابی بازده کلی
اگر بازسازی باعث افزایش ارزش به $120,000 شده باشد، افزایش ارزش سالانه 2% و فروش در پایان سال پنجم با هزینه‌های فروش، ما می‌توانیم انتظار داشته باشیم که بازده کلی 22.4% خواهد بود. با این حال، فرضیات زیادی را در نظر گرفته‌ایم که ممکن است درست باشند یا نباشند. چه اتفاقی می‌افتد اگر افزایش ارزش سالانه 5% باشد؟ چه اتفاقی می‌افتد اگر هیچ افزایش ارزشی نداشته باشیم؟ چه اتفاقی می‌افتد اگر به مدت ده سال یا بیست سال نگه‌داریم؟هدف از این تمرین نشان دادن دقیق آنچه که از یک ملک دریافت خواهید کرد نیست، بلکه به شما کمک می‌کند نحوه محاسبه این اعداد را یاد بگیرید. اگر می‌خواهید حتی پیچیده‌تر شوید، می‌توانید IRR (نرخ بازده داخلی) یا MIRR (نرخ بازده داخلی اصلاح شده) را استخراج کنید، اما آن بحث‌ها خارج از محدوده این کتاب است.وقتی درک محکمی از اینکه چرا اعداد به این شکل کار می‌کنند پیدا کردید و قادر به انجام این محاسبات به صورت دستی هستید، به شما تشویق می‌کنم که از ماشین حساب ملک اجاره‌ای BiggerPockets در www.BiggerPockets.com/analysis برای ذخیره زمان زیادی در انجام این اعداد استفاده کنید. همه آنچه را که تازه انجام دادیم می‌توان در چند دقیقه در ماشین حساب انجام داد و اعداد را به راحتی ویرایش و تغییر داد. به عنوان مثال، اگر می‌خواستید بدانید اگر بودجه بازسازی $30,000 به جای $17,250 باشد، چه اتفاقی می‌افتد، می‌توانید به سادگی گزارش را ویرایش و اعداد را دوباره اجرا کنید، به جای اینکه از ابتدا شروع کنید و تمام فرآیند را دوباره انجام دهید. ماشین حساب‌های آنلاین مانند ماشین حساب‌های ملک اجاره‌ای BiggerPockets می‌توانند به شما بسیار کمک کنند و زمان زیادی را برای شما ذخیره کنند، به محض اینکه اصول اولیه کار با آنها را درک کردید.
جمع‌بندی
در این مرحله، احتمالاً می‌توانید اعداد را مانند یک حرفه‌ای بر روی هر معامله بالقوه اجرا کنید. اگر نه، نگران نباشید – با گذشت زمان بهتر خواهید شد. به شما تشویق می‌کنم که هر روز معاملات را تجزیه و تحلیل کنید، هم برای تمرین (تمرین کامل می‌کند!) و هم چون سرمایه‌گذاری در املاک بازی احتمالات است. هر چه معاملات بیشتری را تجزیه و تحلیل کنید، پیشنهادات بیشتری می‌توانید ارائه دهید و معاملات بیشتری را می‌توانید قبول کنید.فکر کنید: اگر هر روز دو ملک را تجزیه و تحلیل کنید، در پایان یک ماه، 60 معامله مختلف را تجزیه و تحلیل کرده‌اید. فرض کنیم که 10٪ از این معاملات، پس از تجزیه و تحلیل، به اندازه کافی امیدوارکننده به نظر رسیده‌اند که دنبال شوند و پیشنهادات ارائه شوند. این به شما 6 ملک می‌دهد که می‌توانید هر ماه پیشنهاد دهید. از این 6 مورد، چند مورد پذیرفته خواهد شد؟ شاید یکی؟ فکر می‌کنم یکی از شش پیشنهاد بسیار معقول است. بنابراین، اگر فقط دو معامله در روز تجزیه و تحلیل کنید، 10٪ آنها را پیشنهاد دهید و 16.66٪ از آن پیشنهادات پذیرفته شوند، می‌توانید هر ماه یک ملک جدید بخرید.افراد اغلب به من شکایت می‌کنند که نمی‌توانند یک معامله را بخرند و معمولاً از آنها می‌پرسم: “این هفته چند پیشنهاد داده‌اید؟” یا “امروز چند معامله تجزیه و تحلیل کرده‌اید؟” پاسخ معمولاً صفر است. بنابراین، اگر می‌خواهید معاملات بیشتری انجام دهید، با تجزیه و تحلیل معاملات بیشتر شروع کنید. واقعاً به همین سادگی است.البته، چه اتفاقی می‌افتد اگر شروع به تجزیه و تحلیل معاملات زیادی کنید و هیچ معامله امیدوارکننده‌ای وجود نداشته باشد؟ چه اتفاقی می‌افتد اگر 100٪ املاک موجود در منطقه شما بسیار گران باشند و پس از تجزیه و تحلیل خوب به نظر نرسند؟ این مشکلی است که به ویژه در مناطق گران رایج است. اگر خود را در شهری پیدا می‌کنید که قیمت خانه به راحتی از $300,000 فراتر می‌رود، ممکن است با مشکل پیدا کردن هر معامله‌ای که کار کند، مواجه شوید. پس چگونه در املاک سرمایه‌گذاری کنید وقتی در چنین منطقه‌ای زندگی می‌کنید؟ بیایید پیدا کنیم.
اشتراک گذاری:
