کتابچه راهنمای باتیس برای راه اندازی کسب و کار در لهستان
این کتابچه منبع دقیقی است که برای کمک به سرمایه گذاران بالقوه، کارآفرینان و صاحبان مشاغلی که لهستان را به عنوان مقصد تجاری بعدی خود در نظر می گیرند، طراحی شده است. این یک نمای کلی از چشم انداز کسب و کار لهستان ارائه می دهد و بینش های مهمی را در مورد جنبه های […]
فهرست مطالب
روند رشد قیمت املاک در کشورهای مختلف دنیا
املاک مدت‌ها به عنوان یک سرمایه‌گذاری مطمئن در نظر گرفته شده‌اند. قبل از سال ۲۰۰۷، داده‌های تاریخی مسکن نشان می‌داد که قیمت‌ها می‌توانند به طور نامحدود افزایش یابند. با چند استثنا، میانگین قیمت فروش خانه‌ها در ایالات متحده هر سال بین سال‌های ۱۹۶۳ تا ۲۰۰۷ – آغاز رکود بزرگ – افزایش یافت. قیمت خانه‌ها در آغاز همه‌گیری COVID-19 در بهار ۲۰۲۰ کاهش کمی داشت. با این حال، با عرضه واکسن‌ها و کاهش نگرانی‌های همه‌گیری، قیمت خانه‌ها تا سال ۲۰۲۲ به بالاترین حد خود رسید.
املاکی که به نیت اجاره دادن می خرید (املاک اجاره ای)
اگر در املاک اجاره‌ای سرمایه‌گذاری کنید، به یک صاحبخانه تبدیل می‌شوید – بنابراین باید در نظر بگیرید که آیا در این نقش راحت خواهید بود یا خیر. به عنوان صاحبخانه، شما مسئول پرداخت وام مسکن، مالیات ملک، بیمه، نگهداری ملک، یافتن مستاجران و رسیدگی به هرگونه مشکل هستید. مگر اینکه یک مدیر املاک را برای مدیریت جزئیات استخدام کنید، صاحبخانه بودن یک سرمایه‌گذاری فعال است.
بسته به وضعیت شما، مراقبت از ملک و مستاجران می‌تواند یک کار ۲۴/۷ باشد – و همیشه خوشایند نیست. حال این را نیز در نظر بگیرید که در کشوری که قصد اجاره دادن ملک را دارید ممکن است اصلا حضور دائم نداشته و یا تسلط زبانی برای مذاکره نداشته باشید. به هر حال، اگر املاک و مستاجران خود را با دقت انتخاب کنید، می‌توانید خطر بروز مشکلات عمده را کاهش دهید.یکی از راه‌هایی که صاحبخانه‌ها پول در می‌آورند، جمع‌آوری اجاره است. میزان اجاره‌ای که می‌توانید دریافت کنید بستگی به محل قرارگیری ملک اجاره‌ای دارد. با این حال، تعیین بهترین اجاره می‌تواند دشوار باشد زیرا اگر بیش از حد اجاره بگیرید، مستاجران را فراری می‌دهید و اگر کمتر از حد بگیرید، سود خود را از دست می‌دهید. برای همین کار کردن با شرکت هایی که بتواند مدیر املاک یا دلال (بنگاهی) مناسب به شما معرفی بکند می تواند راهگشا باشد. چند رویکرد برای خرید املاک اجاره ای وجود دارد که عبارتند از:
- خرید، اجاره و نگهداشت بلند مدت: راه اصلی دیگر که صاحبخانه‌ها پول در می‌آورند، از طریق افزایش ارزش ملک است. اگر ملک شما افزایش ارزش داشته باشد، ممکن است بتوانید آن را با سود بفروشید (وقتی زمانش برسد) یا با داشتن ملک بتوانید وام بگیرید تا سرمایه‌گذاری بعدی خود را انجام دهید. در حالی که تاریخ نشان داده که املاک همیشه افزایش قیمت دارند، هیچ تضمینی وجود ندارد که به هر دلیلی اعم از جنگ، بحرانهایی نظیر کرونا و غیره، قیمت ملک شما کاهش پیدا نکند. لذا پیش از خرید ملک حتما بررسی کامل و جامع داشته باشید.
- خرید و اجاره کوتاه مدت: در این مدل شما ملکی را در موقعیت های توریستی خریداری نموده و به صورت اجاره کوتاه مدت در سایت هایی مانند AirBNB لیست می کنید. در مقاله دیگری به بررسی کاملتر مدل اجاره کوتاه مدت پرداخته ایم.
قاعده ساده برای اطمینان از سوده بودن ملک اجاره ای:
مطمئن باشید که میزان اجاره بهایی که ماهانه میگیرید در از رقم زیر بیشتر است.
فلیپینگ خانه‌ها
مانند معامله‌گران روزانه که از سرمایه‌گذاران بلند مدت از نظر مدل سرمایه گذاری فاصله دارند، مدل درآمدی فلیپرهای املاک نیز از خریداران املاک اجاره ای بسیار فاصله دارند. فلیپرها املاک را با قصد نگه‌داشتن آن‌ها برای مدت کوتاهی – اغلب نه بیشتر از سه تا چهار ماه خریداری نموده و به دنبال فروش سریع املاک با سود قابل توجه هستند. دو رویکرد اصلی برای فلیپینگ یک ملک وجود دارد:
-
- تعمیر و به‌روزرسانی: با این رویکرد، شما ملکی را می‌خرید که فکر می‌کنید با تعمیرات و به‌روزرسانی‌های خاصی افزایش ارزش خواهد داشت. ایده‌آل این است که کار را به سرعت انجام دهید و سپس با قیمتی بفروشید که از کل سرمایه‌گذاری شما (شامل بازسازی‌ها) بیشتر باشد.
-
- نگه‌داشتن و فروش مجدد: این نوع فلیپینگ به طور متفاوتی عمل می‌کند. به جای خرید ملک و تعمیر آن، شما در بازاری که به سرعت در حال افزایش است خرید می‌کنید، چند ماه نگه می‌دارید و سپس با سود می‌فروشید.
- خرید املاک مناقصه ای و یا ویژه: شاید بیشترین سود شامل حال این دسته از سرمایه گذاران باشد. این افراد با شرکت در مناقصات نهادهای خصوصی و یا دولتی در کشور های مختلف نسبت به خرید املاک با قیمت کمتر از قیمت بازار اقدام نموده و با تعمیر سریع املاک سود بسیار بالایی از فروش ملک خواهند برد.
با هر نوع فلیپینگ، شما با خطر اینکه نتوانید ملک را با قیمتی بفروشید که سودآور باشد مواجه هستید. این می‌تواند چالشی باشد زیرا فلیپرها معمولاً پول نقد کافی برای پرداخت وام‌های مسکن برای مدت طولانی ندارند. با این حال، فلیپینگ می‌تواند یک راه سودآور برای سرمایه‌گذاری در املاک باشد اگر به درستی انجام شود.
در حال حاضر باتیس در کشورهای مختلف دنیا دسترسی به شرکتهایی که فرایندهای مربوط به فلیپینگ در املاک مناقصه ای یا ویژه هستند را داشته و بسته سرمایه گذاری مربوطه قابل ارائه به مشتریان است.
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک (REITs)
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) راهی آسان برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک هستند. این صندوق‌ها با جمع‌آوری سرمایه از سرمایه‌گذاران، در املاک تجاری و مسکونی سودآور سرمایه‌گذاری می‌کنند. سهام REITها مانند سهام شرکت‌های معمولی در بورس معامله می‌شود.
برای حفظ وضعیت مالیاتی مطلوب، REITها باید حداقل ۹۰٪ از سود خود را بین سهامداران توزیع کنند. این امر باعث می‌شود REITها از پرداخت مالیات شرکتی معاف شوند و سود بیشتری به سهامداران برسد
گروه‌های سرمایه‌گذاری املاک (REIGs)
گروه‌های سرمایه‌گذاری املاک (REIGs) نوعی از صندوق‌های کوچک مشترک برای املاک اجاره‌ای هستند. اگر می‌خواهید صاحب یک ملک اجاره‌ای باشید اما نمی‌خواهید با مشکلات صاحبخانه بودن دست و پنجه نرم کنید، یک گروه سرمایه‌گذاری املاک ممکن است راه‌حل شما باشد. یک شرکت مجموعه‌ای از ساختمان‌ها، اغلب آپارتمان‌ها، را خریداری یا می‌سازد و سپس به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد از طریق شرکت آن‌ها را خریداری کنند و به گروه بپیوندند. یک سرمایه‌گذار می‌تواند یک یا چند واحد فضای زندگی مستقل را مالک باشد. با این حال، شرکتی که گروه سرمایه‌گذاری را اداره می‌کند تمام واحدها را مدیریت کرده و نگهداری، تبلیغات و یافتن مستاجران را بر عهده دارد. در ازای این مدیریت، شرکت درصدی از اجاره ماهانه را می‌گیرد.نسخه‌های مختلفی از گروه‌های سرمایه‌گذاری وجود دارد. در نسخه استاندارد، اجاره به نام سرمایه‌گذار است و همه واحدها بخشی از اجاره را برای محافظت در برابر خالی بودن گاه به گاه جمع می‌کنند. این بدان معناست که شما حتی اگر واحد شما خالی باشد، به اندازه کافی برای پرداخت وام مسکن دریافت خواهید کرد. کیفیت یک گروه سرمایه‌گذاری کاملاً به شرکتی که آن را ارائه می‌دهد بستگی دارد. در تئوری، این یک راه امن برای ورود به سرمایه‌گذاری در املاک است، اما گروه‌ها ممکن است هزینه‌های بالایی را که صنعت صندوق‌های مشترک را آزار می‌دهد، دریافت کنند. مانند همه سرمایه‌گذاری‌ها، تحقیق کلیدی است.
شراکت‌های محدود املاک (RELPs)
یک شراکت محدود املاک (RELP) مشابه یک گروه سرمایه‌گذاری املاک است. این یک نهاد است که برای خرید و نگهداری یک سبد املاک، یا گاهی فقط یک ملک، تشکیل می‌شود. با این حال، RELPها برای یک مدت زمان محدود وجود دارند. یک مدیر املاک با تجربه یا شرکت توسعه املاک به عنوان شریک عمومی عمل می‌کند. سپس سرمایه‌گذاران خارجی برای تأمین مالی پروژه املاک جستجو می‌شوند و در ازای سهمی از مالکیت به عنوان شرکای محدود به آن‌ها پیشنهاد می‌شود. شرکا ممکن است از درآمد حاصل از املاک RELP توزیع‌های دوره‌ای دریافت کنند، اما بازده واقعی زمانی حاصل می‌شود که املاک فروخته شوند – با خوش‌شانسی، با سود قابل توجه – و RELP در آینده منحل می‌شود.
مدل کسب و کار شراکت‌های محدود املاک (RELPs)
مدل درآمدی:
- درآمد اجاره: املاک تحت مالکیت RELP درآمد اجاره تولید می‌کنند که به صورت دوره‌ای بین شرکا توزیع می‌شود.
- افزایش ارزش: با گذشت زمان، ارزش املاک ممکن است افزایش یابد که منجر به سود سرمایه‌ای قابل توجهی در هنگام فروش املاک می‌شود.
- توزیع‌ها: شرکای محدود از درآمد تولید شده توسط املاک به صورت دوره‌ای توزیع‌هایی دریافت می‌کنند.
- استراتژی خروج: RELP معمولاً برای یک دوره محدود وجود دارد. بازده واقعی برای سرمایه‌گذاران زمانی حاصل می‌شود که املاک با سود فروخته شوند و RELP منحل شود.
مطالبی که دانستنش ضروری است
صندوق‌های مشترک املاک
صندوق‌های مشترک املاک عمدتاً در REITها و شرکت‌های عملیاتی املاک سرمایه‌گذاری می‌کنند. آن‌ها امکان دسترسی متنوع به املاک را با مقدار نسبتاً کمی سرمایه فراهم می‌کنند. بسته به استراتژی و اهداف تنوع‌بخشی خود، آن‌ها به سرمایه‌گذاران انتخاب دارایی گسترده‌تری را نسبت به خرید REITهای فردی ارائه می‌دهند. مانند REITها، این صندوق‌ها نیز بسیار نقدینگی دارند. مزیت قابل توجه دیگر برای سرمایه‌گذاران خرده‌فروشی، اطلاعات تحلیلی و تحقیقاتی است که توسط صندوق ارائه می‌شود. این می‌تواند شامل جزئیات در مورد دارایی‌های خریداری شده و دیدگاه مدیریت در مورد قابلیت و عملکرد سرمایه‌گذاری‌های املاک خاص و به عنوان یک طبقه دارایی باشد.سرمایه‌گذاران بیشتر مایل به ریسک می‌توانند در یک خانواده از صندوق‌های مشترک املاک سرمایه‌گذاری کنند و به طور تاکتیکی برخی از انواع املاک یا مناطق خاص را برای حداکثر بازدهی بیشتر وزن دهند.
چرا در املاک سرمایه‌گذاری کنیم؟
املاک می‌تواند پروفایل ریسک و بازدهی سبد سرمایه‌گذاری یک سرمایه‌گذار را بهبود بخشد و بازدهی رقابتی تنظیم‌شده با ریسک ارائه دهد. به طور کلی، بازار املاک یکی از بازارهای کم نوسان است، به ویژه در مقایسه با سهام و اوراق قرضه. املاک نیز در مقایسه با منابع درآمدی سنتی‌تر جذاب است. این طبقه دارایی معمولاً با یک حق بیمه بازده نسبت به اوراق خزانه‌داری ایالات متحده معامله می‌شود و در محیطی که نرخ‌های خزانه‌داری پایین است، به ویژه جذاب است.
تنوع و حفاظت
یکی دیگر از مزایای سرمایه‌گذاری در املاک، پتانسیل تنوع‌بخشی آن است. املاک همبستگی کمی با دیگر طبقات دارایی اصلی دارد و در برخی موارد همبستگی منفی دارد – به این معنی که وقتی سهام پایین است، املاک اغلب بالا است. این بدان معناست که اضافه کردن املاک به یک سبد می‌تواند نوسانات آن را کاهش دهد و بازدهی بالاتری به ازای هر واحد ریسک ارائه دهد. هرچه سرمایه‌گذاری در املاک مستقیم‌تر باشد، بهتر است: وسایل نقلیه عمومی معامله‌شده مانند REITها عملکرد کلی بازار سهام را منعکس می‌کنند.به دلیل اینکه املاک توسط ساختمان و زمین پشتیبانی می‌شود، سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک نیز تضاد منافع کمتری دارد یا به میزان کمتری به صداقت و شایستگی مدیران و بدهکاران وابسته است. حتی شکل‌های غیرمستقیم‌تر سرمایه‌گذاری نیز مقداری حفاظت دارند. به عنوان مثال، REITها الزام دارند که حداقل درصدی از سودها (۹۰٪) به صورت سود سهام پرداخت شود.
محافظت در برابر تورم
قابلیت محافظت در برابر تورم املاک از رابطه مثبت بین رشد تولید ناخالص داخلی (GDP) و تقاضا برای املاک ناشی می‌شود. با گسترش اقتصادها، تقاضا برای املاک اجاره‌ها را افزایش می‌دهد و این به نوبه خود به افزایش ارزش سرمایه‌ای ترجمه می‌شود. بنابراین، املاک تمایل دارند قدرت خرید سرمایه را با انتقال بخشی از فشار تورمی به مستاجران و با گنجاندن بخشی از فشار تورمی در قالب افزایش ارزش سرمایه حفظ کنند.
قدرت اهرم مالی
به جز REITها، سرمایه‌گذاری در املاک به سرمایه‌گذار ابزاری می‌دهد که برای سرمایه‌گذاران بازار سهام در دسترس نیست: اهرم مالی. اهرم به معنای استفاده از بدهی برای تأمین مالی خریدی بزرگ‌تر از آنچه برای آن پول نقد در دسترس دارید، است. اگر می‌خواهید یک سهام بخرید، باید ارزش کامل سهام را در زمان ثبت سفارش خرید پرداخت کنید – مگر اینکه به صورت اعتباری خرید کنید. و حتی در آن صورت، درصدی که می‌توانید وام بگیرید هنوز کمتر از املاک است، به لطف آن روش جادویی تأمین مالی، وام مسکن. بیشتر وام‌های مسکن معمولی نیاز به پیش‌پرداخت ۲۰٪ دارند. با این حال، بسته به محل قرارگیری ملکی که در آن سرمایه‌گذاری می‌کنید، ممکن است وامی پیدا کنید که نیاز به پیش‌پرداختی به اندازه ۵٪ داشته باشد. این بدان معنی است که شما می‌توانید کل ملک و سهامی که دارد را با پرداخت تنها بخشی از ارزش کل کنترل کنید. البته، اندازه وام مسکن شما بر میزان مالکیتی که واقعاً در ملک دارید تأثیر می‌گذارد، اما شما آن را از لحظه امضای اوراق کنترل می‌کنید. این چیزی است که فلیپرهای املاک و صاحبخانه‌ها را جسور می‌کند. آن‌ها می‌توانند وام دوم را بر روی خانه‌های خود بگیرند و پیش‌پرداخت‌هایی بر روی دو یا سه ملک دیگر بگذارند. چه این املاک را اجاره دهند تا مستاجران وام مسکن را پرداخت کنند یا منتظر فرصتی برای فروش با سود باشند، آن‌ها این دارایی‌ها را کنترل می‌کنند حتی با اینکه تنها بخشی از ارزش کل را پرداخت کرده‌اند.
مهمترین عوامل در سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات خارجی
در حالی که مکان همیشه یکی از ملاحظات کلیدی است، عوامل متعددی وجود دارد که به تعیین اینکه آیا سرمایه‌گذاری برای شما مناسب است یا خیر کمک می‌کنند. اگر قصد سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات خارجی را دارید، در اینجا نگاهی به برخی از مهمترین مواردی که باید در نظر بگیرید آورده شده است.
:max_bytes(150000):strip_icc()/most-important-factors-investing-real-estate.asp-ADD-FINALjpg-32950329a30d4500b6d7e0fd0ba95189.jpg)
۱. موقعیت ملک
چرا مهم است؟
ضرب‌المثل “مکان، مکان، مکان” همچنان پادشاه است و همچنان مهمترین عامل در سودآوری سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات است. نزدیکی به امکانات رفاهی، فضای سبز، مناظر دیدنی و وضعیت محله در ارزیابی املاک مسکونی نقش مهمی دارند. نزدیکی به بازارها، انبارها، مراکز حمل و نقل، بزرگراه‌ها و مناطق معاف از مالیات در ارزش‌گذاری املاک تجاری مهم است.
به چه چیزهایی توجه کنیم؟
یک نکته کلیدی هنگام در نظر گرفتن مکان ملک، دیدگاه میان‌مدت تا بلندمدت در مورد اینکه چگونه انتظار می‌رود منطقه در طول دوره سرمایه‌گذاری تکامل یابد، است. به عنوان مثال، زمین باز و آرام امروزی در پشت یک ساختمان مسکونی می‌تواند روزی به یک مرکز تولیدی پر سر و صدا تبدیل شود و ارزش آن را کاهش دهد. مالکیت و استفاده مورد نظر از مناطقی که قصد سرمایه‌گذاری دارید را به طور کامل بررسی کنید.یکی از راه‌های جمع‌آوری اطلاعات در مورد چشم‌انداز مجاور ملک مورد نظر تماس با شهرداری یا سایر سازمان‌های دولتی مسئول منطقه‌بندی و برنامه‌ریزی شهری است. این به شما امکان دسترسی به برنامه‌ریزی بلندمدت منطقه را می‌دهد و تعیین می‌کند که چقدر برای برنامه خود برای ملک مطلوب یا نامطلوب است.
:max_bytes(150000):strip_icc()/factors-affecting-real-estate-market.asp_final-8e8ea4cd40dd45909593384700de9759.png)
یک نکته کلیدی هنگام در نظر گرفتن مکان ملک، دیدگاه میان‌مدت تا بلندمدت در مورد اینکه چگونه انتظار می‌رود منطقه در طول دوره سرمایه‌گذاری تکامل یابد، است. به عنوان مثال، زمین باز و آرام امروزی در پشت یک ساختمان مسکونی می‌تواند روزی به یک مرکز تولیدی پر سر و صدا تبدیل شود و ارزش آن را کاهش دهد. مالکیت و استفاده مورد نظر از مناطقی که قصد سرمایه‌گذاری دارید را به طور کامل بررسی کنید.یکی از راه‌های جمع‌آوری اطلاعات در مورد چشم‌انداز مجاور ملک مورد نظر تماس با شهرداری یا سایر سازمان‌های دولتی مسئول منطقه‌بندی و برنامه‌ریزی شهری است. این به شما امکان دسترسی به برنامه‌ریزی بلندمدت منطقه را می‌دهد و تعیین می‌کند که چقدر برای برنامه خود برای ملک مطلوب یا نامطلوب است.
۲. ارزش‌گذاری اموال
چرا مهم است؟
ارزش‌گذاری املاک برای تأمین مالی در طول خرید، قیمت فهرست، تجزیه و تحلیل سرمایه‌گذاری، بیمه و مالیات مهم است. همه این‌ها به ارزش‌گذاری املاک و مستغلات بستگی دارند.
دنبال چه چیزی می‌گردید؟
روش‌های رایج ارزیابی املاک و مستغلات عبارتند از:
- رویکرد مقایسه فروش: فروش‌های قابل مقایسه اخیر املاک با ویژگی‌های مشابه – رایج‌ترین و مناسب‌ترین برای املاک جدید و قدیمی
- رویکرد هزینه: هزینه زمین و ساخت و ساز، منهای استهلاک – مناسب برای ساخت و ساز جدید
- رویکرد درآمد: بر اساس جریان‌های نقدی مورد انتظار – مناسب برای اجاره
۳. هدف سرمایه‌گذاری و افق سرمایه‌گذاری
چرا مهم است؟
با توجه به نقدینگی کم و سرمایه‌گذاری با ارزش بالا در املاک و مستغلات، عدم شفافیت عمدی ممکن است منجر به نتایج غیرمنتظره‌ای از جمله مشکلات مالی شود – به خصوص اگر سرمایه‌گذاری در رهن باشد.
دنبال چه چیزی می‌گردید؟
مشخص کنید کدام یک از دسته‌بندی‌های زیر با هدف شما مطابقت دارد و سپس بر اساس آن برنامه‌ریزی کنید:
- خرید و خود استفاده کنید: در اینجا شما در اجاره‌بها صرفه‌جویی خواهید کرد و از مزایای استفاده شخصی برخوردار خواهید شد و در عین حال قدردانی از ارزش را نیز دریافت خواهید کرد.
- خرید و اجاره: این باعث می‌شود درآمد منظم و ارزش بلندمدت افزایش یابد. با این حال، خلق و خوی صاحبخانه بودن برای رسیدگی به اختلافات و مسائل حقوقی احتمالی، مدیریت مستاجران، تعمیرات و غیره مورد نیاز است.
- خرید و فروش (کوتاه‌مدت): این معمولاً برای سود سریع و کوچک تا متوسط است – ملک معمولی در دست ساخت است و پس از اتمام با سود فروخته می‌شود.
- خرید و فروش (بلندمدت): این به طور کلی بر افزایش ارزش ذاتی بزرگ در یک دوره طولانی متمرکز است. این جایگزینی برای اهداف بلندمدت، مانند بازنشستگی، ارائه می‌دهد.
در بلاگ سایت باتیس می توانید یک مدل اکسل برای ارزش گذاری مدل خرید و اجاره را دانلود کنید.
۴. جریان‌های نقدی مورد انتظار و فرصت‌های سود
جریان نقدی به مقدار پولی که پس از هزینه‌ها باقی می‌ماند اشاره دارد. جریان نقدی مثبت کلید نرخ بازده خوب در ملک سرمایه‌گذاری است.
دنبال چه چیزی می‌گردید؟
پیش‌بینی‌هایی را برای حالت‌های سود و هزینه‌های زیر ایجاد کنید:
- جریان نقدی مورد انتظار از درآمد اجاره: (تورم به نفع صاحبخانه برای درآمد اجاره)
- افزایش مورد انتظار در ارزش ذاتی: به دلیل افزایش قیمت بلندمدت.
- مزایای استهلاک: (و مزایای مالیاتی موجود)
- تجزیه و تحلیل هزینه و فایده بازسازی قبل از فروش: برای به دست آوردن قیمت بهتر
- تحلیل هزینه و فایده وام‌های رهنی در مقابل افزایش ارزش
۵. مراقب وامها باشید
وامها راحت هستند، اما ممکن است هزینه زیادی داشته باشند. شما درآمد آتی خود را متعهد می‌کنید تا امروز به بهای بهره‌ای که در طول سالیان متمادی تقسیم می‌شود، از ابزار استفاده کنید. مطمئن شوید که نحوه رسیدگی به وام‌های این ماهیت را می‌دانید و از سطوح بالای بدهی یا آنچه که اهرم بیش از حد نامیده می‌شود اجتناب کنید. حتی کارشناسان املاک و مستغلات در مواقع شرایط نامطلوب بازار با اهرم بیش از حد به چالش کشیده می‌شوند و کمبود نقدینگی با تعهدات بدهی بالا می‌تواند پروژه‌های املاک و مستغلات را شکست دهد.
دنبال چه چیزی می‌گردید؟
بسته به درآمد فعلی و مورد انتظار آینده خود، موارد زیر را در نظر بگیرید:
- نوع وامی که به بهترین وجه با شرایط شما منطبق است را انتخاب کنید: وام با نرخ ثابت، با نرخ قابل تنظیم (ARM)، فقط با بهره و یا سایر شرایط وام می تواند در چرخه های مختلف اقتصادی سود یا ضرر زیادی را شامل حال شما کند.
- شرایط، مقررات و هزینه‌های دیگر وام‌دهنده را بررسی کنید.
- به دنبال نرخ بهره پایین‌تر و شرایط بهتر بگردید.
۶. ساخت و ساز جدید در مقابل املاک موجود در سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات خارجی
در سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات خارجی، انتخاب بین ساخت و ساز جدید و املاک موجود اهمیت زیادی دارد. ساخت و ساز جدید معمولاً قیمت‌های جذاب، امکان سفارشی‌سازی و امکانات مدرن ارائه می‌دهد. اما ریسک‌هایی مانند تأخیر، افزایش هزینه‌ها و ناشناخته‌های یک محله تازه توسعه‌یافته را به همراه دارد. از طرف دیگر، املاک موجود راحتی، دسترسی سریع‌تر و در بسیاری موارد هزینه‌های کمتری را ارائه می‌دهند.
به دنبال چه چیزی باشیم؟
هنگام سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات خارجی، این موارد را در نظر بگیرید:
- برای ساخت و ساز جدید، سابقه و شهرت شرکت سازنده را بررسی کنید.
- برای املاک موجود، اسناد ملک، بررسی‌های اخیر و گزارش‌های ارزیابی را مطالعه کنید.
- هزینه‌های نگهداری ماهانه، عوارض و مالیات‌ها را محاسبه کنید.
- در مورد املاک اجاره‌ای، وضعیت کنترل اجاره، مدت قرارداد و شرایط تمدید را بررسی کنید.
- کیفیت تجهیزات و مبلمان را در صورت شمول در معامله ارزیابی کنید.
۷. سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در املاک و مستغلات خارجی
مدیریت مستقیم املاک و مستغلات خارجی ممکن است برای همه مناسب نباشد. روش‌های غیرمستقیم امکان سرمایه‌گذاری در این بخش را با ریسک و پیچیدگی کمتر فراهم می‌کنند.
به دنبال چه چیزی باشیم؟
گزینه‌های زیر را برای سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در املاک و مستغلات خارجی در نظر بگیرید:
- تراست‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) بین‌المللی
- سهام شرکت‌های املاک و مستغلات خارجی
- صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک و ETFهای متمرکز بر بخش املاک و مستغلات بین‌المللی
- اوراق قرضه و اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن خارجی
۸. اهمیت اعتبار در سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات خارجی
اعتبار شما نه تنها در کشور خود، بلکه در سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات خارجی نیز مهم است. اعتبار خوب می‌تواند شرایط وام بهتری را برای شما فراهم کند.
به دنبال چه چیزی باشیم؟
- آشنایی با سیستم اعتباری کشور هدف برای سرمایه‌گذاری
- بهبود و حفظ اعتبار خود با پرداخت به موقع بدهی‌ها
- بررسی امکان انتقال سابقه اعتباری خود به کشور هدف
۹. بررسی بازار کلی املاک و مستغلات خارجی
آگاهی از روندهای بازار املاک و مستغلات خارجی برای تصمیم‌گیری درست ضروری است.
- روندهای قیمت و فروش املاک در کشور و منطقه هدف
- وضعیت ساخت و ساز جدید و موجودی املاک
- نرخ‌های وام مسکن و شرایط اقتصادی کلان
سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات خارجی می‌تواند فرصت‌های متنوعی را ارائه دهد، اما نیاز به بررسی دقیق و در نظر گرفتن عوامل متعددی دارد. با توجه به این نکات، می‌توانید تصمیمات آگاهانه‌تری در مورد سرمایه‌گذاری خود بگیرید.
اگر تخصص راه اندازی یا مدیریت مشابه را نداشته باشم، آیا می توانم باز هم بیزنسی بخرم که خودش برایم سود بیافریند؟
آیا خرید کسب و کار در خارج از کشور بدون ریسک است؟
اشتراک گذاری:
