حالا که می‌دانید به کجا می‌خواهید بروید، داشتن یک برنامه برای رسیدن به آن مهم است. این بخش درباره‌ی ایجاد یک نقشه‌راه برای آینده‌ی املاک اجاره‌ای شماست. به یاد داشته باشید که نمی‌توانید بدون نقشه یا جی‌پی‌اس، خانواده را سوار ماشین کنید و به سفر بروید. ممکن است به مقصد برسید، اما در طول مسیر با موانع و پیچ‌های زیادی مواجه خواهید شد و به احتمال زیاد دیر می‌رسید.این موضوع درباره‌ی آینده‌ی سرمایه‌گذاری شما نیز صدق می‌کند. با دانستن جهت کلی که می‌خواهید بروید، احتمالاً به مقصد می‌رسید، اما این کار زمان بیشتری می‌برد و استرس زیادی به همراه دارد. هدف شما باید رسیدن به مقصد با کمترین دردسر و بیشترین سرعت ممکن باشد. برنامه‌تان می‌تواند به شما در این زمینه کمک کند.در اینجا چندین برنامه مختلف که افراد برای دستیابی به اهداف خود از طریق املاک اجاره‌ای استفاده می‌کنند، بررسی می‌شود. هدف من از این بخش دو چیز است:
- نشان دادن اینکه راه‌های متعددی برای رسیدن به مقصد وجود دارد.
- الهام‌بخشی به شما برای ایجاد برنامه‌ی خودتان.
برخلاف بسیاری از کارشناسان املاک، من نمی‌گویم که تنها یک راه درست برای سرمایه‌گذاری در املاک وجود دارد. این حقیقت که هیچ راه درست واحدی وجود ندارد، ممکن است برای شما ناخوشایند باشد. اما امیدوارم که در پایان این بخش، آماده باشید تا نقشه‌راه خود را بسازید.**** برنامه ۱: چگونه از طریق املاک اجاره‌ای یک میلیون دلار درآمد کسب کنیمبرنامه‌ای که در ادامه توضیح می‌دهم، مشابه برنامه‌ای است که من در زندگی‌ام دنبال می‌کنم. ایده ساده است: املاک اجاره‌ای عالی خریداری کنید، درآمد حاصل از اجاره را پس‌انداز کنید و آن را دوباره در املاک بیشتری سرمایه‌گذاری کنید. این برنامه یک راه سریع برای ثروتمند شدن نیست و معمولاً بین هفت تا ده سال طول می‌کشد.قبل از توضیح درباره‌ی برنامه‌ی کسب یک میلیون دلار، چند نکته را روشن می‌کنم:
- این تنها راه کسب درآمد در املاک نیست، بلکه یکی از مسیرهایی است که من دوست دارم.
- این برنامه تضمینی نیست و به شرایط بستگی دارد.
- این برنامه بر اساس اعداد ایده‌آل کار می‌کند. به عنوان مثال، من از عدد “۳٪ افزایش” استفاده می‌کنم که میانگین تاریخی ایالات متحده است. اما واقعیت ممکن است هر سال به این شکل نباشد.
تعیین استانداردهای خرید و خرید اولین ملک
قیمت مشخص هر واحد به اندازه مفاهیم ریاضی که در ادامه توضیح می‌دهم، اهمیت ندارد. به عنوان مثال، اگر بگویم “یک خانه ۱۰۰,۰۰۰ دلاری بخر”، نیمی از خوانندگان این کتاب به سرعت فکر می‌کنند: “هرگز نمی‌توانم خانه‌ای به این قیمت پیدا کنم” و نیمی دیگر می‌گویند: “هرگز برای یک خانه اینقدر پول نمی‌دهم.” املاک به موقعیت جغرافیایی بستگی دارد و این طبیعی است! آنچه مهم است، مفاهیم ریاضی هستند، نه جزئیات خاص. شما ممکن است املاکی با ارزش‌های بالاتر یا پایین‌تر پیدا کنید، بسته به محل زندگی‌تان.این متن مشاوره حقوقی نیست و نمی‌گویم که این مسیر قطعا باید دنبال شود. این فقط یک برنامه است که کار کرده است!**** تعیین استانداردهای خریدبیشتر املاک موجود، سرمایه‌گذاری‌های بدی هستند و در نهایت بیشتر از آنچه که به دست می‌آورید، هزینه خواهند داشت. بنابراین، برای اینکه این برنامه کار کند، باید به استانداردهای خاصی پایبند باشید. نمونه‌ای از این استانداردها عبارتند از:
- املاک چندخانواده‌ای (در این برنامه، ما چهار واحدی‌ها و آپارتمان‌های ۲۴ واحدی خریداری خواهیم کرد).
- جریان نقدی ۲۰۰ دلار به ازای هر واحد در ماه پس از پرداخت تمام هزینه‌ها، شامل خالی بودن، نگهداری، خدمات، مدیریت، هزینه‌های سرمایه، مالیات و بیمه.
- ملک باید با تخفیف قابل خرید باشد، زیرا شما در پیدا کردن معاملات عالی در بازار مهارت دارید. برای این برنامه نمونه، ما هر ملک را به قیمت ۸۰٪ ارزش واقعی آن خریداری خواهیم کرد. به عنوان مثال، در حالی که خریدار متوسط ۱۰۰,۰۰۰ دلار پرداخت می‌کند، ما ۸۰,۰۰۰ دلار می‌پردازیم.
- ارزش ملک باید در سال اول از طریق “افزایش اجباری” (مانند رنگ‌آمیزی و محوطه‌سازی) ۱۰٪ بهبود یابد.
- ملک باید پس از سال اول، سالانه ۳٪ افزایش یابد.
خرید اولین ملک
با استفاده از این استانداردها، ما یک واحد پیدا می‌کنیم که به کمی کمک نیاز دارد. شاید این ملک یک ملک بازپس‌گیری شده از بانک باشد که بوی بدی می‌دهد یا ملکی که توسط مالک به فروش می‌رسد و او نمی‌تواند به خوبی از آن مراقبت کند. منظور من از اینجا یک فاجعه نیست، بلکه فقط جایی است که به کمک‌های ظاهری نیاز دارد.ملک به قیمت ۱۰۰,۰۰۰ دلار لیست شده است، اما ما می‌توانیم آن را به قیمت ۸۰,۰۰۰ دلار خریداری کنیم. برای سادگی، فرض می‌کنیم که فروشنده هزینه‌های نهایی ما را پرداخت می‌کند، به این معنی که ما باید ۱۶,۰۰۰ دلار به عنوان پیش‌پرداخت ۲۰٪ پرداخت کنیم. علاوه بر این، ما ۴,۰۰۰ دلار برای تعمیرات و بهبودهای جزئی صرف خواهیم کرد تا استاندارد ۱۰٪ افزایش در سال اول را برآورده کنیم.
خلاصه وضعیت مالی پس از سال اول تا سال سوم
در این بخش، وضعیت مالی ما را در سال‌های اول تا سوم بررسی می‌کنیم. این اطلاعات به ما کمک می‌کند تا تصویر واضح‌تری از پیشرفت سرمایه‌گذاری‌مان به دست آوریم.
سال اول
در پایان سال اول، وضعیت ما به این صورت است:
| مورد | مقدار |
|---|---|
| وام | $63,500 |
| ارزش ملک | $110,000 |
| جریان نقدی ذخیره شده | $10,000 |
| کل سرمایه‌گذاری | $46,500 |
| کل دارایی خالص | $56,500 |
سال دوم
در سال دوم، هیچ تغییری در وضعیت مالی ایجاد نمی‌شود. ما به مدیریت مؤثر ملک ادامه می‌دهیم و سعی می‌کنیم هزینه‌ها را کاهش دهیم و اجاره را افزایش دهیم. در پایان سال دوم، وضعیت ما به این صورت است:
| مورد | مقدار |
|---|---|
| وام | $63,000 |
| ارزش ملک | $113,300 |
| جریان نقدی ذخیره شده | $20,000 |
| کل سرمایه‌گذاری | $50,300 |
| کل دارایی خالص | $70,300 |
سال سوم
در ابتدای سال سوم، ما دومین چهار واحدی خود را خریداری می‌کنیم و از $20,000 ذخیره شده از جریان نقدی استفاده می‌کنیم. این ملک دقیقاً مشابه ملک اول است. در پایان سال سوم، وضعیت ترکیبی ما به این صورت است:
| مورد | مقدار |
|---|---|
| کل وام | $126,000 |
| کل ارزش | $227,000 |
این جدول‌ها نمای کلی از وضعیت مالی ما را نشان می‌دهند و نشان می‌دهند که چگونه با مدیریت مؤثر و سرمایه‌گذاری‌های هوشمند می‌توان به پیشرفت قابل توجهی دست یافت.
سال چهارم
در پایان سال چهارم، ما دوباره یک چهار واحدی دیگر خریداری می‌کنیم و اکنون سه منبع درآمد داریم: چهار واحدی A، چهار واحدی B و چهار واحدی C. وضعیت مالی ما در پایان سال چهارم به این صورت است:
| مورد | مقدار |
|---|---|
| کل وام | $177,000 |
| کل ارزش | $350,500 |
| جریان نقدی سالانه ذخیره شده | $30,000 |
| کل سرمایه‌گذاری | $173,500 |
| کل دارایی خالص | $203,500 |
سال پنجم
در پایان سال چهارم و آغاز سال پنجم، ما اولین “تجارت ارتقاء” خود را انجام می‌دهیم. به زبان بازی Monopoly، ما در حال تعویض خانه‌هایمان با هتل‌ها هستیم. در این مثال، ما سه چهار واحدی خود را با یک ساختمان آپارتمانی تعویض می‌کنیم. در پایان سال چهارم، ما تقریباً $203,500 سرمایه‌گذاری جمع‌آوری کرده‌ایم، اما نمی‌توانیم تمام این پول را استفاده کنیم؛ زیرا تجارت ارتقاء هزینه‌های خاصی (مانند هزینه‌های نماینده و هزینه‌های نهایی) دارد که باید پوشش داده شود.ما از تبادل مالیاتی ۱۰۳۱ استفاده خواهیم کرد تا مالیات‌ها را به تاریخ بعدی موکول کنیم (قدرت این تبادل مالیاتی در فصل ۱۹ توضیح داده خواهد شد)، اما هنوز هم باید هزینه‌های نهایی و هزینه‌های نماینده را پرداخت کنیم. پس از پرداخت تمام هزینه‌ها، تقریباً $175,000 برای سرمایه‌گذاری در ملک بعدی باقی خواهد ماند. به احتمال زیاد، ما از این مبلغ به عنوان پیش‌پرداخت ۲۰٪ برای سرمایه‌گذاری بعدی‌مان استفاده خواهیم کرد، که به ما اجازه می‌دهد تا برای ملکی به ارزش حداکثر $875,000 خرید کنیم.ما ملک جدید خود را با استفاده از همان “استانداردها” که برای سه ملک اول استفاده کردیم، خریداری خواهیم کرد. این استانداردها به شرح زیر هستند:
- ملک چندخانواده‌ای
- جریان نقدی ۲۰۰ دلار به ازای هر واحد در ماه پس از پرداخت تمام هزینه‌ها
- ملک باید با ۸۰٪ ارزش خود قابل خرید باشد
- ملک باید قادر به بهبود ۱۰٪ در سال اول از طریق “افزایش اجباری” باشد
این روند نشان‌دهنده‌ی نحوه‌ی پیشرفت سرمایه‌گذاری و ایجاد درآمد پایدار از طریق املاک اجاره‌ای است.
سال ششم
در سال ششم، هیچ تغییری در وضعیت مالی یا خریدها انجام نمی‌دهیم. ما فقط استراحت می‌کنیم و جریان نقدی را جمع‌آوری می‌کنیم و هر پنی را برای تجارت ارتقاء بعدی ذخیره می‌کنیم. در پایان سال ششم، وضعیت مالی ما به این صورت است:
| مورد | مقدار |
|---|---|
| وام | $610,000 |
| ارزش ملک | $1,133,000 |
| جریان نقدی ذخیره شده | $115,200 |
| کل سرمایه‌گذاری | $523,000 |
| کل دارایی خالص | $638,200 |
سال هفتم
سال هفتم نیز سال دیگری برای استراحت است—اگر بتوان آن را این‌گونه نامید! ما به مدیریت مؤثر ادامه می‌دهیم و تمام پول نقدی را که می‌توانیم ذخیره می‌کنیم. در پایان سال هفتم، وضعیت مالی ما به این صورت است:
| مورد | مقدار |
|---|---|
| وام | $595,000 |
| ارزش ملک | $1,167,000 |
| جریان نقدی ذخیره شده | $172,800 |
| کل سرمایه‌گذاری | $572,000 |
| کل دارایی خالص | $744,800 |
شاید بخواهید از این نقطه به بعد فقط از جریان نقدی زندگی کنید. این سناریو سالانه $57,000 درآمد غیرفعال تولید می‌کند که تقریباً برابر با درآمد متوسط یک خانواده آمریکایی است. با این حال، کل دارایی خالص تنها سه‌چهارم میلیون دلار است. برای رسیدن به رقم نهایی یک میلیون دلار، یک تجارت ارتقاء نهایی لازم است. این ممکن است بلافاصله در سال هفتم یا ممکن است چندین سال طول بکشد. کلید این است که با بازار کار کنید و یاد بگیرید چگونه مانند یک موج برانید.
پایان سال هفتم/آغاز سال هشتم
ما تمام سرمایه و نقدی که داریم (تقریباً $744,800) را می‌گیریم و هزینه‌های فروش (فرض می‌کنیم $94,800) را کم می‌کنیم تا سود نهایی خوبی از $650,000 برای پیش‌پرداخت نهایی خود داشته باشیم.خرید نهایی ما یک مجتمع آپارتمانی ۷۵ واحدی است که به قیمت $3,400,000 فهرست شده است، اما ما می‌توانیم آن را به قیمت $2,750,000 خریداری کنیم (۲۰٪ تخفیف به دلیل اینکه همان قوانین اعمال می‌شود!). ما از پیش‌پرداخت $650,000 (با پرداخت هزینه‌های نهایی توسط فروشنده) استفاده خواهیم کرد که مبلغ وام کل را به $2,100,000 می‌رساند. در این مرحله نهایی از “سفر یک میلیون دلاری” ما—پایان سال هفتم یا آغاز سال هشتم—وضعیت مالی ما به این صورت است:
| مورد | مقدار |
|---|---|
| وام | $2,100,000 |
| ارزش ملک | $3,400,000 |
| جریان نقدی ذخیره شده | $0 (اما به زودی $15,000 در ماه خواهد بود) |
| کل سرمایه‌گذاری | $1,300,000 |
| کل دارایی خالص | $1,300,000 |
ما موفق شدیم! یک میلیون دلار ($1.3 میلیون، در واقع) با تنها پنج خرید در هفت (شاید هشت) سال کامل سرمایه‌گذاری.
آیا این ممکن است؟
به یاد داشته باشید، این یک وضعیت ایده‌آل با اعداد گرد و خوب است. بسیاری از افراد سریع‌تر حرکت کرده‌اند، در حالی که دیگران در سفر سرمایه‌گذاری خود کندتر حرکت کرده‌اند. هدف این تمرین فقط این بود که به شما یک ایده کلی از نحوه کار این رویکرد بدهد و تصویر خوبی از آنچه که من آن را “تجارت ارتقاء” می‌نامم، ارائه دهد. این سفر ممکن است ده سال طول بکشد یا بیست سال. این بستگی به عوامل مختلفی دارد که بسیاری از آنها خارج از کنترل شما هستند (مانند تورم، بازار، اقتصاد). با این حال، این نمایی از نقشه‌راه ممکن است. اگر این نقشه‌راه شما باشد، پیگیری آن بسیار آسان‌تر خواهد بود و از وسوسه‌های غیرضروری که بسیاری از ما با آن مواجه هستیم، دور خواهید ماند! این برنامه استانداردهایی را تعیین می‌کند که اگر به دست آید، نتیجه مطلوب ما را به ما می‌دهد.
برنامه ۲: ساخت ثروت از طریق خانه‌های یک‌خانواده
در این برنامه، به مفهوم ساخت ثروت از طریق خرید و نگهداری خانه‌های یک‌خانواده می‌پردازیم. هدف ما این بار ایجاد درآمد اضافی $5,000 در ماه از طریق املاک اجاره‌ای است. این برنامه می‌تواند برای افرادی که به دنبال ترک شغل خود، تکمیل بازنشستگی یا ایجاد درآمد غیرفعال بیشتر برای سفر و زندگی لوکس‌تر هستند، مناسب باشد.
شروع برنامه
فرض کنید ما سالانه $60,000 پس از مالیات از شغل خود درآمد داریم که معادل $5,000 در ماه است. ما $10,000 پس‌انداز داریم و تصمیم گرفته‌ایم ۲۰٪ از درآمد خود را برای سرمایه‌گذاری کنار بگذاریم. این بدان معناست که ما سالانه $12,000 را به سرمایه‌گذاری اختصاص می‌دهیم و تنها با $48,000 در سال زندگی خواهیم کرد.
سال اول
در سال اول، ما صرفاً پول پس‌انداز می‌کنیم و یاد می‌گیریم. ما کتاب‌های زیادی درباره املاک می‌خوانیم، سوالات زیادی می‌پرسیم و در انجمن‌های BiggerPockets شرکت می‌کنیم. همچنین هر ماه $1,000 از شغل خود پس‌انداز می‌کنیم. در پایان سال اول، ما $12,000 پس‌انداز کرده و به $22,000 می‌رسیم.
سال دوم
اولین ملکی که خریداری می‌کنیم، یک خانه سه‌خوابه و دوحمام از دهه ۱۹۷۰ در یک محله کارگری است. این ملک به قیمت $100,000 فهرست شده، اما ما با تحلیل دقیق تصمیم می‌گیریم که $80,000 برای آن بپردازیم. پس از مذاکرات، فروشنده هزینه‌های نهایی را می‌پذیرد.
جزئیات مالی ملک
| مورد | مقدار |
|---|---|
| قیمت خرید | $80,000 |
| جریان نقدی ماهانه | $370 |
| پس‌انداز برای مالیات | $70 |
| جریان نقدی خالص | $300 |
ما همچنین هر سال $100 به پس‌انداز ماهانه خود اضافه می‌کنیم. بنابراین در سال دوم، مجموع پس‌انداز ما به $18,800 می‌رسد.
سال سوم
در سال سوم، یک ملک دیگر با همان شرایط خریداری می‌کنیم. ما $16,000 به عنوان پیش‌پرداخت می‌پردازیم و جریان نقدی ماهانه $300 را به پس‌انداز خود اضافه می‌کنیم. در پایان سال سوم، ما به $21,600 برای خرید ملک بعدی می‌رسیم.
سال چهارم
در سال چهارم، دوباره یک ملک دیگر با همان شرایط خریداری می‌کنیم. در پایان سال چهارم، پس‌انداز ما به $26,400 می‌رسد.
سال پنجم
در سال پنجم، ما یک ملک دیگر خریداری می‌کنیم. با توجه به اینکه $16,000 پیش‌پرداخت داریم، می‌توانیم هزینه‌های اضافی را نیز پوشش دهیم. در پایان سال پنجم، ما چهار ملک داریم و $2,600 در ماه پس‌انداز می‌کنیم.
سال‌های ششم تا دهم
از سال هفتم، ما قادر خواهیم بود دو ملک در یک سال خریداری کنیم. در پایان سال ششم، ما $1,500 از شغل خود و $1,500 از پنج ملکی که داریم، پس‌انداز می‌کنیم که مجموعاً $3,000 در ماه می‌شود. این به ما اجازه می‌دهد تا دو ملک خریداری کنیم.
جدول خرید املاک
| سال | املاک خریداری شده | املاک موجود | پس‌انداز شغلی | جریان نقدی کل | کل پس‌انداز |
|---|---|---|---|---|---|
| 6 | 1 | 5 | $1,500 | $1,500 | $36,000 |
| 7 | 2 | 7 | $1,600 | $2,100 | $44,400 |
| 8 | 2 | 9 | $1,700 | $2,700 | $52,800 |
| 9 | 3 | 12 | $1,800 | $3,600 | $64,800 |
| 10 | 4 | 16 | $1,900 | $4,800 | $80,400 |
| 11 | 5 | 21 | $2,000 | $6,300 | $99,600 |
در پایان سال یازدهم، ما به $6,300 در ماه جریان نقدی می‌رسیم. هدف ما $5,000 در ماه بود و حالا از آن فراتر رفته‌ایم.
نتیجه‌گیری
ما به هدف خود رسیدیم: $5,000 در ماه درآمد غیرفعال از اجاره‌ها. این برنامه به سادگی نشان می‌دهد که با پیروی از یک استراتژی مشخص، می‌توان به ثروت دست یافت. البته، زندگی همیشه به این سادگی نیست و ممکن است با چالش‌هایی مواجه شویم، اما هدف از برنامه‌ریزی، داشتن یک راهنما برای پیشرفت است.
برنامه ۳: استراتژی خانه hacking
خانه hacking به معنای ترکیب ملک سرمایه‌گذاری با محل سکونت شخصی شماست. این استراتژی به ویژه برای سرمایه‌گذاران تازه‌کار جذاب است و می‌تواند به شما کمک کند تا هزینه‌های زندگی خود را کاهش دهید و در عین حال به ایجاد ثروت بپردازید.
مزایای خانه hacking
- پیش‌پرداخت کم یا بدون پیش‌پرداخت: با استفاده از وام FHA، شما می‌توانید تنها ۳.۵٪ پیش‌پرداخت داشته باشید. همچنین، وام USDA برای خرید در مناطق روستایی بدون پیش‌پرداخت در دسترس است.
- آموزش عملی: خانه hacking به شما این امکان را می‌دهد که به عنوان یک مالک و موجر تجربه کسب کنید و به سرعت با چالش‌های مدیریت ملک آشنا شوید.
- نظارت نزدیک بر سرمایه‌گذاری: زندگی در ملک سرمایه‌گذاری شما، نظارت بر آن را آسان‌تر می‌کند و به شما این امکان را می‌دهد که مشکلات را سریع‌تر شناسایی و حل کنید.
- کاهش هزینه‌ها: با زندگی در ملک، می‌توانید به راحتی مستأجران را مدیریت کنید و نیازی به پرداخت هزینه‌های مدیریت ملک نخواهید داشت.
برنامه خانه hacking
برای شروع، ما یک ملک سه‌واحدی (triplex) خریداری می‌کنیم. قیمت این ملک حدود $180,000 است و هر واحد به مبلغ $950 در ماه اجاره داده می‌شود. ما با استفاده از وام FHA، تنها ۳.۵٪ پیش‌پرداخت خواهیم داشت.
جزئیات مالی ملک
| مورد | مقدار |
|---|---|
| قیمت خرید | $180,000 |
| اجاره کل (۳ واحد) | $2,850 |
| اجاره واحد خود | $950 |
| درآمد کل (با اجاره واحد) | $1,900 |
| هزینه‌های کل | $1,857.50 |
| جریان نقدی | $42.50 |
تحلیل هزینه‌ها
هزینه‌های ما به شرح زیر است:
| مورد | مقدار |
|---|---|
| وام | $1,200 |
| آب و برق | $130 |
| خالی بودن (۵٪) | $142.50 |
| تعمیرات (۵٪) | $142.50 |
| هزینه‌های سرمایه‌گذاری (۵٪) | $142.50 |
| جمع هزینه‌ها | $1,857.50 |
با این شرایط، ما نه تنها برای زندگی رایگان هستیم، بلکه ماهانه $42.50 نیز درآمد داریم.
تحلیل پس از خروج از ملک
اگر بعد از مدتی از ملک خارج شویم، باید هزینه‌های خالی بودن و تعمیرات را دو برابر کنیم و هزینه مدیریت ملک را به ۱۱٪ اضافه کنیم.
| مورد | مقدار |
|---|---|
| درآمد کل | $2,850 |
| هزینه‌های کل | $2,427.50 |
| جریان نقدی | $422.50 |
پس از خروج از ملک، می‌توانیم انتظار داشته باشیم که ماهانه $422.50 درآمد داشته باشیم.
نتیجه‌گیری
خانه hacking یک استراتژی عالی برای کاهش هزینه‌های زندگی و ایجاد ثروت در املاک است. این روش به شما این امکان را می‌دهد که با هزینه‌های کمتر وارد دنیای سرمایه‌گذاری شوید و در عین حال تجربه‌ای عملی در مدیریت ملک کسب کنید.
پلن سرمایه گذاری BRRRR:
مراحل و نکات کلیدی
استراتژی BRRRR (خرید، بازسازی، اجاره، تجدید مالی، تکرار) یک روش مؤثر برای سرمایه‌گذاری در املاک است که به شما این امکان را می‌دهد که با خرید و بازسازی املاک، درآمد غیرفعال و سرمایه‌گذاری‌های جدید ایجاد کنید. در ادامه مراحل این استراتژی را بررسی می‌کنیم.
۱. خرید
اولین مرحله در استراتژی BRRRR، خرید یک ملک با قیمت مناسب است. این ملک باید دارای پتانسیل برای افزایش ارزش باشد. به عنوان مثال، شما باید ملکی را پیدا کنید که زیر قیمت بازار باشد و نیاز به تعمیرات داشته باشد.
۲. بازسازی
در این مرحله، ملک را بازسازی می‌کنید. هدف از بازسازی، افزایش ارزش ملک و جذاب‌تر کردن آن برای مستأجران است. مواد و روش‌هایی که استفاده می‌کنید باید به گونه‌ای باشند که ملک را “مقاوم در برابر مستأجر” کنند و نیاز به تعمیرات مکرر نداشته باشند.
۳. اجاره
پس از بازسازی، زمان اجاره دادن ملک است. شما باید مستأجران قابل اعتمادی پیدا کنید و اجاره‌ای تعیین کنید که هزینه‌های خود را پوشش دهد. در این مرحله، می‌توانید خودتان مدیریت ملک را انجام دهید یا از یک مدیر ملک کمک بگیرید.
۴. تجدید مالی
پس از اجاره دادن ملک، می‌توانید اقدام به تجدید مالی کنید. این کار به شما این امکان را می‌دهد که از ارزش افزوده ملک بهره‌برداری کنید و سرمایه اولیه خود را بازپس بگیرید. معمولاً بانک‌ها به شما اجازه می‌دهند تا ۷۰٪ از ارزش ملک را به عنوان وام دریافت کنید.
۵. تکرار
آخرین مرحله، تکرار این فرآیند است. پس از موفقیت در یک پروژه، می‌توانید دوباره به مرحله خرید برگردید و این چرخه را ادامه دهید.
مثال عملی از استراتژی BRRRR
فرض کنید ملکی با ارزش پس از تعمیرات (ARV) $150,000 پیدا کرده‌اید و آن را به قیمت $75,000 خریداری کرده‌اید و $30,000 برای بازسازی آن هزینه کرده‌اید. پس از بازسازی و اجاره دادن ملک، می‌توانید آن را تجدید مالی کنید و ۷۰٪ از ARV را به عنوان وام دریافت کنید، که معادل $105,000 است. این به شما این امکان را می‌دهد که سرمایه اولیه خود را بازپس بگیرید و برای خرید ملک جدید استفاده کنید.
درآمد سالانه با استراتژی BRRRR
با فرض افزایش ۲٪ سالانه در ارزش ملک، پس از پنج سال ارزش ملک به $165,000 خواهد رسید. با پرداخت وام، شما حدود $69,000 در سرمایه خواهید داشت. با فروش ملک، پس از پرداخت هزینه‌های مربوط به فروش، می‌توانید به سودی نزدیک به $50,000 دست یابید.برای کسب درآمد سالانه $100,000 با استفاده از استراتژی BRRRR، کافی است سالانه دو ملک خریداری کنید و از سال پنجم به بعد دو ملک را بفروشید.
معایب استراتژی BRRRR
با وجود مزایای این استراتژی، چند معایب نیز وجود دارد:
- عدم توانایی در تجدید مالی: اگر نتوانید ملک را تجدید مالی کنید، ممکن است در موقعیت دشواری قرار بگیرید.
- آسیب به ملک توسط مستأجران: ممکن است مستأجران به ملک آسیب برسانند.
- یافتن معاملات مناسب: ممکن است پیدا کردن ملک‌های مناسب دشوار باشد.
نتیجه‌گیری
استراتژی BRRRR می‌تواند ابزاری قدرتمند برای ایجاد ثروت باشد، به شرطی که به درستی اجرا شود. با پیروی از مراحل این استراتژی و در نظر گرفتن نکات کلیدی، می‌توانید به درآمد غیرفعال و رشد سرمایه‌گذاری‌های خود دست یابید.
